La questione del mancato pagamento dei canoni di locazione può dar luogo a una complessa serie di eventi giuridici, come dimostrato da una recente sentenza del Tribunale di Roma (n. 8008 del 22 maggio 2023). In questo caso, il locatore aveva avviato un procedimento di sfratto nei confronti di un conduttore moroso, ossia in ritardo nel pagamento di due mensilità per un contratto di locazione ad uso diverso dall’abitazione. Il procedimento si è rivelato emblematico per capire se il pagamento dei canoni arretrati, effettuato durante il giudizio, potesse sanare la morosità senza escludere la risoluzione del contratto per inadempimento.
Il caso concreto: la sanatoria non esclude l’inadempimento
Nel caso esaminato, il conduttore aveva saldato i canoni scaduti prima dell’udienza di convalida, rendendo quindi inefficace la richiesta di rilascio immediato dell’immobile. Tuttavia, nonostante il pagamento, il Giudice ha constatato che ulteriori mensilità erano rimaste insolute durante il corso del giudizio. La questione centrale riguardava la possibilità di considerare l’inadempimento come sanato o se questo comportamento costituisse comunque una violazione tale da giustificare la risoluzione del contratto.
Il giudice ha ritenuto che il pagamento dei canoni arretrati dopo l’avvio del procedimento di sfratto non costituisse una sanatoria definitiva del comportamento inadempiente. Secondo la giurisprudenza consolidata, il pagamento dei canoni scaduti nel corso del giudizio non cancella l’inadempimento. La Corte di Cassazione ha più volte affermato che, ai sensi dell’art. 1453, comma 3, del Codice Civile, il debitore non può adempiere validamente la propria obbligazione una volta iniziata la causa di risoluzione contrattuale.
La valutazione della gravità dell’inadempimento
La decisione del Tribunale ha tenuto conto non solo del mancato pagamento dei canoni, ma anche del comportamento complessivo del conduttore durante il rapporto di locazione. Tra i fattori rilevanti, il giudice ha valutato la concessione iniziale del locatore, che aveva ridotto il canone per favorire l’avviamento dell’attività commerciale del conduttore, e il mancato rispetto delle scadenze contrattuali successivo alla prima sanatoria della morosità.
Il conduttore, infatti, non ha partecipato al tentativo di mediazione disposto dal giudice, mostrando un atteggiamento di scarsa collaborazione. Inoltre, nonostante avesse regolarizzato le pendenze prima dell’udienza di discussione, il ritardo con cui sono stati pagati i canoni ha continuato a rappresentare un grave inadempimento.
La giurisprudenza di riferimento e la rottura dell’equilibrio contrattuale
La giurisprudenza italiana è chiara nel considerare la risoluzione del contratto di locazione per mancato pagamento dei canoni come una misura legittima quando l’inadempimento è così grave da rompere l’equilibrio contrattuale. Questo principio si applica non solo ai contratti di locazione abitativa, ma anche a quelli ad uso commerciale. In tali circostanze, il comportamento complessivo del conduttore gioca un ruolo determinante nel giudizio sulla gravità dell’inadempimento.
Secondo la Corte di Cassazione, la regolarizzazione tardiva della morosità non può eliminare l’inadempimento pregresso. Pertanto, il pagamento effettuato nelle fasi successive al procedimento di sfratto non preclude la possibilità di risolvere il contratto, poiché l’interruzione delle prestazioni corrispettive, cioè il mancato rispetto dei termini di pagamento, altera in modo sostanziale l’equilibrio delle obbligazioni reciproche tra le parti.
L’importanza della buona fede contrattuale
Il giudice ha sottolineato che l’adempimento tardivo del conduttore non rispettava i principi di buona fede contrattuale. Il locatore, infatti, aveva un interesse concreto alla tempestività del pagamento, in quanto ciò garantiva la stabilità economica del rapporto locatizio. La condotta del conduttore ha invece dimostrato una persistente inaffidabilità, con conseguenti danni per il locatore, che è stato costretto a intraprendere azioni legali per ottenere il pagamento dei canoni.
In aggiunta, l’art. 1455 del Codice Civile prevede che la risoluzione del contratto possa essere disposta solo quando l’inadempimento non è di scarsa importanza, considerando l’interesse della parte che lo subisce. Nella fattispecie, il continuo ritardo nei pagamenti ha rappresentato un sintomo evidente di inadempimento grave.
Conclusioni: la risoluzione del contratto e le conseguenze per il conduttore
Alla luce di queste considerazioni, il Tribunale ha accolto la domanda del locatore, dichiarando la risoluzione del contratto per grave inadempimento e ordinando al conduttore il rilascio dell’immobile. Inoltre, ha condannato quest’ultimo al pagamento dei canoni maturati fino alla riconsegna effettiva dell’immobile e alle spese processuali.
Questa sentenza ribadisce che il pagamento tardivo delle morosità non elimina automaticamente la responsabilità per l’inadempimento. La tempestività e la regolarità nell’adempimento degli obblighi contrattuali restano elementi fondamentali per la validità del rapporto di locazione e per evitare le conseguenze più gravose, come la risoluzione del contratto e l’ordine di rilascio dell’immobile.
