Nell’ambito delle esecuzioni immobiliari, una delle questioni più comuni riguardanti la tutela dei diritti di terzi è rappresentata dalla locazione, inclusa la specifica situazione dell’affitto, in particolare quando si parla di aziende o fondi agricoli. In confronto, la gestione dei contratti di comodato appare relativamente semplice, grazie alla chiarezza offerta dagli articoli 1809 e 1810 del codice civile. Nel comodato, il comodante (colui che concede in uso un bene) può far cessare il contratto in qualsiasi momento, anche prima della scadenza stabilita, se interviene un “urgente ed impreveduto bisogno”, cioè una necessità non prevista al momento della stipula. Questa facoltà permette all’aggiudicatario, ovvero colui che acquista il bene all’asta, di richiedere la restituzione immediata dell’immobile, subentrando nella posizione del comodante.
L’opponibilità della locazione all’aggiudicatario
L’articolo 2923 del codice civile stabilisce il principio secondo cui la vendita forzata non annulla automaticamente i contratti di locazione preesistenti. Questo principio, noto come emptio non tollit locatum, sancisce che l’acquirente del bene pignorato è obbligato a rispettare i contratti di locazione stipulati dal precedente proprietario, a meno che non si verifichino condizioni particolari che rendano la locazione non opponibile.
Nello specifico, la locazione può essere opponibile all’aggiudicatario se soddisfa determinate condizioni:
1. Il contratto di locazione deve avere una data certa anteriore al pignoramento.
2. Se la locazione ha una durata superiore a nove anni, deve essere trascritta.
3. Se non esiste un contratto scritto o questo manca di data certa, è necessario che l’immobile sia stato consegnato al conduttore prima del pignoramento.
Questi criteri riflettono le regole generali per la vendita volontaria di immobili, ma applicati al contesto delle vendite forzate.
Il momento del pignoramento
Per stabilire l’opponibilità di una locazione, è essenziale capire quando si considera effettuato il pignoramento. Il codice di procedura civile italiano (art. 555) descrive il pignoramento come un processo che si completa con la trascrizione, e la giurisprudenza attuale conferma che è proprio questo il momento chiave per determinare la data di riferimento. Ciò significa che, se la locazione è stata stipulata prima della notifica del pignoramento, potrebbe essere opponibile all’aggiudicatario.
La data certa del contratto
La prima condizione per l’opponibilità è la presenza di una data certa anteriore al pignoramento. Questo significa che il contratto di locazione, anche se concluso per un periodo superiore ai limiti di legge, può essere opponibile se la sua data certa è anteriore al pignoramento e la durata non supera i nove anni. In casi in cui la locazione sia stata stipulata oralmente, è comunque possibile registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate per dare certezza alla sua data, purché sia sottoscritto da entrambe le parti.
Problematiche legate alla registrazione
Una delle principali problematiche sorge quando il contratto di locazione non viene registrato nei termini di legge. La legge n. 311/2004 stabilisce la nullità delle locazioni non registrate entro 30 giorni, inclusi i contratti commerciali. Tuttavia, la giurisprudenza ha stabilito che questa nullità può essere sanata con la registrazione successiva, con effetto retroattivo, come confermato dalla sentenza n. 23.601 del 2017 delle Sezioni Unite. Inoltre, per quanto riguarda le locazioni abitative, l’art. 13, comma 6, della legge n. 431/1998 consente di sanare la mancata registrazione riconducendo il contratto a uno dei tipi previsti per le locazioni a canone concordato o libero.
In conclusione, la locazione di un immobile pignorato può essere opponibile all’aggiudicatario solo se rispetta specifici criteri, come la data certa anteriore e, per i contratti di lunga durata, la trascrizione. Il mancato rispetto di tali requisiti può rendere la locazione non opponibile, dando all’aggiudicatario il diritto di chiedere la restituzione dell’immobile.
