Nel contesto giuridico italiano, la risoluzione di un contratto di locazione per inadempimento grave è una misura prevista quando il conduttore non adempie ai propri obblighi, in particolare al pagamento dei canoni di affitto. Un caso interessante riguarda una controversia risolta dal Tribunale di Venezia 1956/2018, in cui una locatrice ha ottenuto la risoluzione del contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale per morosità della conduttrice.
I fatti del caso
Il 28 aprile 2017, la locatrice notificava alla conduttrice un atto di intimazione di sfratto per morosità, contestualmente citandola in giudizio per la convalida dello stesso. Il contratto di locazione, stipulato il 27 dicembre 2016 e registrato l’11 gennaio 2017, riguardava un immobile di 121 metri quadri situato a Spinea (VE), destinato ad attività di estetica. La durata dell’accordo era di sei anni, rinnovabile tacitamente.
Le parti avevano pattuito un canone di locazione annuale di 12.000 euro, con una scala di aumento progressivo. Per i primi sei mesi, il canone ridotto era di 800 euro mensili, salendo a 900 euro per i successivi dodici mesi e infine a 1.000 euro a partire da luglio 2018.
Il mancato pagamento e la richiesta di risoluzione
La controversia ha avuto origine quando la conduttrice ha iniziato a ritardare i pagamenti sin dal primo mese (gennaio 2017), e successivamente non ha versato i canoni di febbraio e marzo 2017, accumulando un debito di 1.600 euro. A fronte di ciò, la locatrice ha richiesto lo sfratto per morosità.
All’udienza del 26 maggio 2017, è emerso che la conduttrice era ulteriormente in ritardo con i canoni di aprile e maggio, portando il debito complessivo a 3.200 euro. La conduttrice, tuttavia, si è opposta allo sfratto, chiedendo un termine per sanare parte della morosità e sostenendo di aver già pagato quanto dovuto per novembre e dicembre 2016 in base a un precedente contratto, mai registrato.
La decisione del tribunale
Il giudice ha risolto il contratto di locazione, considerando grave l’inadempimento della conduttrice. Infatti, è emerso che la morosità era significativa e prolungata, includendo non solo i canoni di febbraio e marzo 2017, ma anche quelli di aprile e maggio, e le somme dovute fino a novembre 2017, data del rilascio effettivo dell’immobile.
La conduttrice aveva cercato di compensare parte del debito con quanto già pagato per il contratto non registrato del 2016. Tuttavia, il tribunale ha chiarito che un contratto non registrato è nullo, e i pagamenti effettuati in base a tale contratto non potevano essere utilizzati per estinguere il debito.
Conclusione
Alla luce di queste circostanze, il tribunale ha dichiarato risolto il contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice e l’ha condannata al pagamento di 4.610 euro, somma risultante dai canoni dovuti al netto del deposito cauzionale. La conduttrice è stata inoltre condannata a rifondere le spese legali alla locatrice, che ammontavano a oltre 3.200 euro.
Questo caso esemplifica l’importanza del rispetto degli obblighi contrattuali nei contratti di locazione e come la giurisprudenza affronti le situazioni di morosità nei casi di locazione di immobili ad uso non abitativo.
