La recente sentenza n. 919 del 2024 del Tribunale di Bolzano ha affrontato una complessa vicenda di locazione commerciale, risolvendo questioni legate alla validità della procedura di sfratto per morosità e alla tempestività del ricorso. Il giudizio si è concluso con il rigetto del ricorso da parte della società conduttrice, che contestava l’ordinanza di sfratto e denunciava presunti vizi dell’immobile locato.
I fatti della controversia
La vicenda trae origine da un contratto di locazione commerciale stipulato nel gennaio 2011, oggetto di diversi subentri da parte dei conduttori, con l’ultimo subentro avvenuto nel 2023. La parte locatrice, ravvisando una persistente morosità nel pagamento dei canoni di locazione, ha ottenuto un’ordinanza di sfratto per morosità nel settembre 2023. La società ricorrente ha contestato tale ordinanza, adducendo vari motivi, tra cui la mancata comunicazione formale del subentro nella locazione e la presenza di gravi vizi nell’immobile locato.
La questione della tempestività del ricorso
Uno degli aspetti preliminari esaminati dal Tribunale è stato quello relativo alla tempestività dell’opposizione allo sfratto. Secondo la parte convenuta, il ricorso era tardivo in quanto la società ricorrente era stata messa a conoscenza della procedura di sfratto ben prima del termine legale di trenta giorni previsto per impugnare l’ordinanza. La prova di tale conoscenza è stata fornita da alcuni messaggi intercorsi tra l’amministratore della società ricorrente e la controparte, datati ottobre 2023. Tuttavia, il Tribunale ha accolto l’eccezione della ricorrente, rilevando che la scoperta del presunto dolo che giustificava l’azione revocatoria è avvenuta solo nel novembre 2023, rendendo quindi l’opposizione tempestiva.
Le questioni di merito: il subentro nella locazione
Nel merito, il Tribunale ha rigettato le argomentazioni della società ricorrente riguardanti la presunta conoscenza, da parte del locatore, dell’avvenuta cessione del contratto di locazione. La società ricorrente sosteneva che il locatore fosse a conoscenza della cessione sin dall’inizio, essendo state intrattenute abituali comunicazioni con l’amministratore della nuova società. Tuttavia, tali comunicazioni, anche se antecedenti alla cessione formale del contratto, non sono state considerate sufficienti a dimostrare che il locatore fosse informato della cessione.
In particolare, il Tribunale ha evidenziato che, anche dopo la cessione, il locatore aveva continuato a ricevere pagamenti dalla nuova società senza che le fosse stata data formale comunicazione del subentro, come previsto dall’art. 36 della Legge n. 392/1978. Il locatore, inoltre, aveva chiesto chiarimenti sui pagamenti effettuati da un soggetto diverso dal conduttore originario, senza mai ricevere una risposta chiara in merito. Questo ha portato il Tribunale a concludere che non fosse stato dimostrato alcun dolo da parte del locatore nel procedere con l’intimazione di sfratto per morosità.
Vizi dell’immobile e richieste di risarcimento
La società ricorrente aveva altresì avanzato una domanda riconvenzionale per il risarcimento dei danni derivanti da presunti vizi dell’immobile, come infiltrazioni d’acqua e problemi strutturali, che avrebbero inciso negativamente sul godimento del bene locato. Tuttavia, anche questa richiesta è stata rigettata dal Tribunale. I giudici hanno infatti ritenuto che i vizi lamentati non fossero tali da giustificare una riduzione del canone o un’azione risarcitoria, considerando che molti dei problemi erano già noti alla società al momento del subentro nella locazione. Inoltre, l’infiltrazione d’acqua verificatasi nel 2023 è stata considerata un evento straordinario, legato a un impianto della proprietà vicina, e non imputabile a difetti strutturali dell’immobile locato.
Conclusione: rigetto integrale del ricorso
La sentenza del Tribunale di Bolzano ha quindi confermato la validità dell’ordinanza di sfratto per morosità, rigettando il ricorso della società conduttrice. Nonostante l’ammissione delle prove orali richieste, la ricorrente non è riuscita a dimostrare che il locatore fosse a conoscenza dell’avvenuta cessione del contratto di locazione. Inoltre, le richieste riconvenzionali per la riduzione del canone e il risarcimento dei danni sono state giudicate infondate. Il Tribunale ha quindi respinto tutte le domande della ricorrente, confermando la legittimità della procedura di sfratto per morosità.
Questa sentenza riafferma l’importanza del rispetto delle formalità nella comunicazione dei subentri nei contratti di locazione e delle responsabilità che incombono su cedenti e cessionari in caso di inadempimento.
