Il Tribunale di Milano ha emesso una sentenza, la n. 2210/2023, in merito ad una controversia riguardante un contratto di locazione ad uso foresteria, stipulato nel 2015 per un immobile sito in via Matera 5. La locatrice, alla scadenza del contratto, aveva manifestato la volontà di non rinnovarlo, inviando lettere di disdetta nel giugno e settembre 2021. Tuttavia, il conduttore non ha liberato l’immobile alla scadenza prevista del 23 ottobre 2021, contestando la validità delle comunicazioni e affermando che il contratto dissimulava in realtà una locazione abitativa, soggetta quindi a una durata differente in base alla legge 431/1998.
La controversia
La locatrice ha intimato lo sfratto per finita locazione, chiedendo la convalida del provvedimento di rilascio dell’immobile. Dal lato opposto, il conduttore ha sostenuto che il contratto, sebbene formalmente stipulato come locazione ad uso foresteria, fosse in realtà destinato ad uso abitativo, e che il mancato rilascio dell’immobile fosse giustificato da un tacito rinnovo del contratto fino al 2023. Inoltre, il conduttore ha messo in discussione la validità delle lettere di disdetta, affermando che la comunicazione del giugno 2021 non era stata portata alla sua conoscenza in maniera rituale, e che quella di settembre 2021 mancava della firma della locatrice.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale, dopo aver esaminato la documentazione e la giurisprudenza rilevante, ha ritenuto valida la disdetta inviata via PEC nel settembre 2021. In linea con l’insegnamento della Corte di Cassazione, si è affermato che la produzione in giudizio di una scrittura privata priva di firma, se fatta da chi avrebbe dovuto sottoscriverla, equivale a sottoscrizione. Questo principio si applica anche agli atti unilaterali a contenuto patrimoniale, come la disdetta di un contratto di locazione.
Nel merito, il giudice ha respinto la tesi del conduttore, che aveva sostenuto la simulazione relativa del contratto. Non è stata raggiunta la prova di un accordo simulatorio che potesse dimostrare la natura abitativa della locazione. In particolare, il Tribunale ha rilevato che non vi erano controdichiarazioni scritte delle parti a supporto della tesi del conduttore e che la corrispondenza intercorsa tra le parti non dimostrava la consapevolezza della locatrice circa l’uso abitativo dell’immobile.
Il giudice ha anche sottolineato che il trasferimento della residenza del conduttore e la successiva iscrizione dei figli a scuole vicine all’immobile locato non erano stati comunicati alla locatrice in maniera tale da modificare l’originario accordo. Inoltre, il fatto che i canoni di locazione siano stati pagati dalla società intestataria del contratto ha ulteriormente confermato l’assenza di un uso abitativo stabile e continuo da parte del conduttore e del suo nucleo familiare.
Conclusione
Il Tribunale di Milano ha dunque accertato la cessazione del contratto di locazione alla data del 23 ottobre 2021, ordinando al conduttore di rilasciare l’immobile entro il 23 aprile 2023. La sentenza, pubblicata il 15 marzo 2023, ha anche condannato il conduttore al pagamento delle spese legali, liquidate in € 175,50 per spese e € 3.021,50 per compensi professionali.
Questa sentenza ribadisce l’importanza della forma scritta e delle comunicazioni formali nelle controversie relative alla locazione di immobili, in particolare quando si tratta di disdette o modifiche contrattuali.
