La recente sentenza n. 27474 del 20 settembre 2022 della Cassazione Civile, sezione III, ha confermato un importante principio di legittimità riguardante le clausole contrattuali nei contratti di locazione, con particolare riferimento all’attribuzione delle imposte gravanti sugli immobili locati. In linea con la precedente pronuncia delle Sezioni Unite (sentenza n. 6882 dell’8 marzo 2019), si ribadisce la validità di tali clausole, dissipando dubbi riguardanti possibili violazioni costituzionali o di altra natura legale.
Il principio stabilito dalle Sezioni Unite
Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 6882/2019, avevano già stabilito che una clausola contrattuale che prevede che il conduttore (ossia l’inquilino) si faccia carico delle tasse, imposte e oneri relativi ai beni locati e al contratto non è nulla né in contrasto con l’art. 53 della Costituzione, che sancisce il principio della capacità contributiva. Questo principio costituzionale verrebbe violato soltanto nel caso in cui l’imposta non venisse pagata dal percettore del reddito (il locatore) ma da un soggetto diverso che non abbia obblighi fiscali diretti, trasferendo così illegittimamente l’onere fiscale.
Clausola legittima e inclusa nel canone
La Cassazione ha chiarito che la clausola, quando configurata come parte integrante del canone di locazione, è legittima. In altre parole, se l’accordo tra le parti prevede che le imposte gravanti sull’immobile facciano parte del costo totale della locazione, tale pattuizione è valida. Non si tratta di un trasferimento illegittimo dell’obbligazione fiscale dal locatore al conduttore, ma di un’esplicitazione di come il canone complessivo viene calcolato. Ciò rispetta le norme tributarie, purché l’imposta venga comunque pagata dal soggetto tenuto per legge, ovvero il proprietario dell’immobile.
Differenze rispetto a precedenti giurisprudenziali
La pronuncia del 2022 conferma una linea giurisprudenziale che si è evoluta nel corso del tempo. La Corte richiama infatti sentenze risalenti al 1985, tra cui quella che considerava il patto traslativo dell’imposta nullo in quanto volto a sottrarre il contribuente al suo obbligo tributario. Tuttavia, queste sentenze si riferivano a situazioni in cui l’imposta diretta sul reddito del locatore veniva effettivamente trasferita a un soggetto diverso, configurando un’elusione fiscale. Al contrario, le clausole esaminate nel caso attuale riguardano solo le imposte gravanti sugli immobili, come l’ICI o l’IMU, non violando pertanto l’ordine pubblico tributario.
L’evoluzione normativa e l’assenza di divieti espliciti
Uno dei punti chiave della sentenza è la constatazione che, in assenza di una norma specifica che vieti tali patti, la clausola resta valida. In passato, ad esempio, il D.P.R. n. 643 del 1972 (relativo all’INVIM) prevedeva espressamente la nullità di qualsiasi patto volto a trasferire l’onere dell’imposta su un soggetto diverso. Tuttavia, le imposte come l’ICI (introdotta nel 1993) e l’IMU (dal 2012) non prevedono analoghi divieti, rendendo quindi lecite le pattuizioni che trasferiscono al conduttore il peso economico delle imposte legate all’immobile locato.
Conclusione
La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della clausola contrattuale che onera il conduttore del pagamento delle imposte relative all’immobile locato, in quanto parte del canone complessivo. Questa decisione fornisce una chiara interpretazione della normativa vigente, ponendo l’accento sull’importanza del rispetto del principio di capacità contributiva senza, tuttavia, ostacolare la libertà contrattuale delle parti in assenza di espliciti divieti normativi.
