La recente sentenza del Tribunale di Roma, Sez. VI, n. 16527 del 22 dicembre 2022, ha chiarito un aspetto cruciale nel contesto dei contratti di locazione e della loro possibile risoluzione per impossibilità sopravvenuta, con particolare riferimento agli eventi legati alla pandemia di COVID-19. La decisione sancisce che l’impossibilità sopravvenuta invocabile ai sensi dell’art. 1463 c.c. può essere ammessa solo quando la prestazione diventa irrealizzabile per cause esterne, impreviste e oggettive, che impediscono totalmente il godimento del bene locato. Non basta, pertanto, una difficoltà soggettiva o personale del conduttore per liberarsi dagli obblighi contrattuali, come dimostrato nel caso in esame.
Il caso concreto
Il caso riguarda un’opposizione promossa dalla sig.ra G.P. contro un decreto ingiuntivo che le ingiungeva il pagamento di cinque mensilità di canoni di locazione arretrati per l’immobile da lei locato in Roma, e relativo al periodo tra aprile e agosto 2020. L’opponente sosteneva che, a causa della pandemia di COVID-19 e della conseguente sospensione delle lezioni universitarie in presenza, fosse venuta meno la causa del contratto di locazione. Tale circostanza, secondo la conduttrice, avrebbe dovuto giustificare la risoluzione del contratto ai sensi degli articoli 1463 e 1256 c.c., con conseguente liberazione dall’obbligo di pagamento dei canoni.
L’immobile era stato preso in locazione dalla sig.ra G.P. a settembre 2019 per motivi di studio, essendo lei iscritta all’Università di Roma. Con l’emergenza sanitaria e la sospensione delle lezioni in presenza, l’inquilina rientrava nella propria città di residenza e informava la locatrice della sua intenzione di risolvere il contratto. Tuttavia, la comunicazione di recesso inviata nell’aprile 2020 veniva spedita a un indirizzo errato e non giungeva alla locatrice, la quale pertanto non riconosceva la risoluzione del contratto e continuava a pretendere il pagamento dei canoni fino alla scadenza naturale dell’accordo.
Le argomentazioni dell’opponente
La difesa della sig.ra G.P. si basava su due principali motivi:
- Nullità del contratto per mancanza di causa in concreto: la conduttrice sosteneva che la pandemia aveva frustrato lo scopo per cui era stato stipulato il contratto, ovvero la sua necessità di frequentare l’università in presenza. Tale impossibilità avrebbe dunque inciso sulla causa concreta del contratto.
- Risoluzione per impossibilità sopravvenuta ai sensi dell’art. 1463 c.c.: l’opponente riteneva che la pandemia avesse reso impossibile la prestazione contrattuale, poiché non poteva usufruire dell’immobile per il motivo originariamente pattuito (la frequentazione delle lezioni in presenza).
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha respinto entrambe le tesi proposte dalla conduttrice. In particolare:
- Sulla nullità per mancanza di causa in concreto: il giudice ha stabilito che la causa del contratto di locazione non è la specifica ragione per cui una parte decide di locare l’immobile (ad esempio, per frequentare l’università), ma il godimento stesso dell’immobile in cambio del pagamento di un corrispettivo. La sospensione delle lezioni in presenza non ha in alcun modo alterato il diritto della conduttrice di godere dell’immobile. La causa negoziale, intesa come scopo oggettivo del contratto, non può essere identificata con la motivazione personale del conduttore. Inoltre, il contratto non prevedeva alcuna clausola che collegasse espressamente il pagamento dei canoni alla effettiva presenza della conduttrice nell’immobile o alla sua frequenza delle lezioni in aula.
- Sulla risoluzione per impossibilità sopravvenuta: il Tribunale ha chiarito che l’impossibilità sopravvenuta contemplata dall’art. 1463 c.c. si verifica solo in caso di impossibilità oggettiva e totale della prestazione. Nel caso in esame, l’immobile locato è rimasto sempre agibile e utilizzabile durante il periodo della pandemia. Il fatto che la conduttrice abbia deciso di rientrare presso la propria residenza per motivi personali, legati alla sospensione delle lezioni in presenza, non può configurarsi come una impossibilità sopravvenuta tale da liberarla dall’obbligo di pagamento del canone. Anche durante la pandemia, infatti, l’immobile sarebbe potuto essere utilizzato, e la scelta di non abitarlo è stata una decisione soggettiva e non imposta da circostanze esterne.
Conclusione
La sentenza del Tribunale di Roma ribadisce l’importanza di distinguere tra impossibilità oggettiva e difficoltà soggettiva nell’ambito della risoluzione per impossibilità sopravvenuta. L’evento straordinario della pandemia di COVID-19, pur avendo inciso significativamente su molti aspetti della vita quotidiana, non ha determinato una impossibilità oggettiva di godimento dell’immobile locato. La risoluzione per impossibilità sopravvenuta può essere invocata solo quando circostanze esterne e imprevedibili impediscono del tutto la fruizione della prestazione contrattuale. In questo caso, il contratto di locazione ha mantenuto la sua validità e il conduttore è rimasto obbligato al pagamento dei canoni pattuiti, non essendo stata riscontrata alcuna causa di risoluzione o nullità del contratto.
