La sentenza della Corte d’Appello di Palermo, Sezione I, n. 54 dell’11 gennaio 2023, offre uno spunto interessante per analizzare un principio giuridico fondamentale in materia locatizia: l’assenza di un verbale di constatazione al momento della consegna dell’immobile implica la presunzione che questo sia stato consegnato in buono stato locativo. Tale presunzione opera a norma dell’art. 1590, comma 2, del codice civile, salvo prova contraria.
Il caso
La controversia giudiziaria si è sviluppata tra Vu. Al., locatrice di un immobile commerciale, e la società R7 Alimentari s.r.l., conduttrice dello stesso. Il rapporto locativo si era concluso e successivamente la Vu. aveva contestato alla R7 Alimentari dei danni all’immobile, richiedendo un risarcimento. In prima istanza, il Tribunale di Agrigento aveva condannato la Vu. a restituire alla R7 Alimentari la somma di 18.000,00 euro, che la locatrice aveva ricevuto senza giusta causa. Tale somma era stata versata erroneamente dalla società, che nel frattempo aveva già concluso il contratto di locazione.
Tuttavia, la locatrice Vu. Al. aveva proposto appello, sostenendo che l’importo ricevuto fosse un acconto sui danni che la società locataria aveva causato all’immobile. A supporto di ciò, la locatrice faceva riferimento a un verbale di riconsegna dell’immobile, redatto alla fine del rapporto locativo, in cui si evidenziavano danni alla pavimentazione, alle saracinesche e alle strutture murarie.
La presunzione di buono stato locativo e l’onere della prova
Uno degli elementi chiave del caso risiede nella mancanza di un verbale redatto al momento della consegna dell’immobile alla R7 Alimentari, al principio del rapporto locativo. La società conduttrice sosteneva che, non essendoci una descrizione iniziale delle condizioni dell’immobile, non fosse possibile attribuire i danni riscontrati alla sua condotta durante la locazione.
Il giudizio d’appello ha chiaramente affermato un principio fondamentale: in assenza di un verbale di constatazione all’atto della consegna dell’immobile, si presume che lo stesso sia stato consegnato in buono stato. Tale presunzione, prevista dall’art. 1590, comma 2, c.c., può essere superata solo con una rigorosa prova contraria, che nel caso in questione non è stata fornita dalla società conduttrice.
Il ruolo della consulenza tecnica
Nel corso del processo, la Corte ha disposto una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) per quantificare i danni all’immobile. La relazione del CTU ha accertato che il costo delle riparazioni imputabili alla società conduttrice era pari a 12.654,20 euro. Inoltre, la Corte ha riconosciuto alla locatrice Vu. Al. un risarcimento aggiuntivo di 2.000,00 euro per il mancato reddito derivante dall’impossibilità di locare l’immobile durante i lavori di ripristino, necessari per riportare l’immobile alle condizioni precedenti.
Il principio della responsabilità del conduttore
Il Codice Civile, all’art. 1590, stabilisce che il conduttore ha l’obbligo di restituire l’immobile al locatore nello stato in cui gli è stato consegnato, fatta salva l’usura dovuta all’uso normale. In questo caso, la Corte ha ritenuto che i danni riscontrati fossero oltre la normale usura, confermando così il diritto della locatrice a essere risarcita.
Conclusioni
La sentenza evidenzia l’importanza, sia per il locatore che per il conduttore, di redigere un verbale di consegna dettagliato all’inizio e alla fine del rapporto locativo. La mancanza di tale documentazione iniziale pone a carico del conduttore un presupposto svantaggio: si presume che l’immobile sia stato consegnato in perfette condizioni e spetta a lui fornire la prova contraria.
Nel caso specifico, la Corte ha parzialmente accolto l’appello della locatrice Vu. Al., riconoscendo un risarcimento complessivo di 14.654,20 euro, comprensivo delle riparazioni necessarie e del mancato reddito per il periodo di ripristino. La decisione si fonda, oltre che sulle risultanze della CTU, sulla presunzione del buono stato locativo dell’immobile al momento della consegna, non avendo il conduttore prodotto prove contrarie sufficienti a superare tale presunzione.
