La recente sentenza della Corte di Cassazione (Cassazione civile, sez. VI, 06/02/2023, n. 3489) ha portato all’attenzione un’importante questione giuridica relativa alla responsabilità del conduttore in caso di perdita o deterioramento della cosa locata, con particolare riferimento al caso di incendio. Questo pronunciamento conferma e chiarisce ulteriormente l’applicazione dell’art. 1588 del Codice Civile, che stabilisce la presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile solo tramite la prova che l’evento dannoso non sia a lui imputabile.
Il Principio di Presunzione di Colpa del Conduttore
Ai sensi dell’art. 1588 c.c., il conduttore è tenuto a rispondere della perdita o del deterioramento del bene locato, anche se l’evento sia derivato da un incendio. La norma presuppone che il conduttore abbia l’onere di dimostrare che la causa dell’incendio non è imputabile a lui per essere esonerato dalla responsabilità. In mancanza di questa prova liberatoria, si presume che l’evento dannoso sia conseguenza di una sua negligenza o di una violazione dell’obbligo di custodire e mantenere la cosa locata in conformità all’uso contrattualmente stabilito.
Questo orientamento giurisprudenziale è stato ribadito in precedenti pronunce, come quella della Cassazione del 2001 (Cass. civ., sez. III, n. 4799/2001), che sottolinea come il conduttore sia responsabile non solo per il proprio comportamento, ma anche per quello delle persone di cui debba rispondere, laddove queste abbiano agito in violazione dell’obbligo di diligenza sancito dall’art. 1587 c.c. Questo articolo impone al conduttore di usare la diligenza del “buon padre di famiglia” nella gestione e utilizzo del bene locato.
Il Caso Specifico: L’incendio Causato da un Impianto Elettrico Non Conformante
Nel caso oggetto della sentenza n. 3489/2023, la controversia riguardava un incendio che aveva gravemente danneggiato l’immobile locato. La Corte di merito aveva stabilito che la causa dell’incendio era riconducibile alla non conformità dell’impianto elettrico, che risultava sovradimensionato rispetto a quello normalmente presente nelle abitazioni e privo delle certificazioni di legge.
Ciò ha portato la Suprema Corte a ritenere che il conduttore non potesse essere ritenuto responsabile dell’incendio, in quanto la causa principale era da attribuire a un difetto strutturale dell’immobile, consegnato senza le dovute certificazioni di agibilità, in violazione delle normative tecniche. In tale circostanza, la responsabilità non poteva gravare sul conduttore, il quale non aveva alcun controllo o colpa nell’installazione o manutenzione dell’impianto elettrico.
La Prova Liberatoria e l’Elisione della Presunzione di Colpa
La sentenza ha sottolineato come, per superare la presunzione di colpa del conduttore prevista dall’art. 1588 c.c., è necessaria una prova concreta e positiva che dimostri l’estraneità del conduttore alla causa del danno. In questo caso, l’accertamento tecnico ha dimostrato che l’incendio non era imputabile a una condotta negligente del conduttore, bensì a un difetto preesistente della struttura locata. Poiché l’immobile era stato consegnato privo delle necessarie certificazioni e non conforme alle regole di sicurezza, la Corte ha ritenuto che la responsabilità dell’incendio fosse da imputare al locatore, in virtù dell’obbligo di custodire il bene in condizioni idonee, come previsto anche dall’art. 2051 c.c., che disciplina la responsabilità per danni derivanti da cose in custodia.
Conclusioni
La sentenza n. 3489/2023 della Cassazione chiarisce ancora una volta che, in caso di incendio o altri eventi dannosi che causano la perdita o il deterioramento della cosa locata, la responsabilità del conduttore non è automatica. La presunzione di colpa prevista dall’art. 1588 c.c. può essere superata solo dimostrando che la causa dell’evento non sia a lui imputabile. In particolare, se il danno è causato da difetti strutturali o tecnici dell’immobile, il locatore ne rimane responsabile. Questo principio rafforza l’importanza della corretta manutenzione e conformità degli immobili da parte dei locatori, che devono garantire la sicurezza e l’idoneità all’uso degli spazi locati.
