La sentenza del Tribunale di Napoli, Sezione IX, n. 2117 del 27 febbraio 2023, ha affrontato un’importante questione in tema di locazione di immobili urbani: la restituzione del deposito cauzionale in caso di recesso anticipato da parte del conduttore. La pronuncia si inserisce in un quadro giuridico che tutela sia i diritti del locatore che quelli del conduttore, esaminando le conseguenze del recesso unilaterale, anche quando non è sorretto da giusta causa.
Il caso
La controversia nasce dal contratto di locazione stipulato il 16 gennaio 2019 tra Ma.St., conduttrice, e Fa.Ra., locatrice, per un appartamento a Napoli, con un canone annuo di 6.600 euro. A seguito della scoperta, durante una riparazione della caldaia, di un impianto elettrico privo di conduttore di terra, Ma.St. ha deciso di recedere dal contratto unilateralmente, ritenendo che l’immobile presentasse un vizio rilevante ai sensi dell’art. 1578 c.c., che ne riduceva la funzionalità. La conduttrice ha quindi richiesto la restituzione del deposito cauzionale di 1.100 euro e un risarcimento pari a 2.700 euro, corrispondente alla metà del canone pagato durante i nove mesi di locazione.
La locatrice, Fa.Ra., si è opposta, sostenendo che l’impianto elettrico rispettava le normative vigenti al momento della stipula del contratto e che il recesso non era giustificato. Inoltre, ha evidenziato che il contratto prevedeva un preavviso di sei mesi in caso di recesso, non rispettato dalla conduttrice, e ha richiesto, in via riconvenzionale, il pagamento delle mensilità dovute per tale periodo, oltre agli oneri condominiali di ottobre 2019.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale di Napoli ha rigettato la domanda risarcitoria di Ma.St., stabilendo che l’immobile rispettava le normative vigenti in materia di sicurezza elettrica. Non essendovi stato alcun guasto o pericolo concreto per gli occupanti, il recesso unilaterale non poteva ritenersi giustificato da una giusta causa.
Tuttavia, il Giudice ha riconosciuto la fondatezza della richiesta di restituzione del deposito cauzionale da parte della conduttrice, ai sensi dell’art. 11 della L. 392/1978. Questo perché, nonostante l’assenza di una giusta causa per il recesso, il comportamento delle parti – in particolare l’accettazione del rilascio dell’immobile da parte del locatore – ha determinato la risoluzione del contratto per fatti concludenti. In tal senso, la restituzione del deposito cauzionale è ritenuta legittima.
Il mancato preavviso e l’indennità sostitutiva
D’altra parte, il Tribunale ha accolto parzialmente la domanda riconvenzionale della locatrice, stabilendo che Ma.St. fosse tenuta a versare l’indennità sostitutiva per il mancato preavviso di sei mesi, come previsto dall’art. 3, comma 6, della L. 431/1998. L’obbligo di versare i canoni di locazione per tale periodo permane infatti fino a quando l’immobile non venga locato a terzi, cosa che non è avvenuta nel caso di specie, aggravata dalle difficoltà del mercato immobiliare durante la pandemia.
La compensazione tra obblighi
Il Tribunale ha stabilito una compensazione tra l’obbligo di Fa.Ra. di restituire il deposito cauzionale e l’obbligo di Ma.St. di pagare il mancato preavviso e i canoni non corrisposti. Pertanto, la conduttrice è stata condannata al pagamento della somma di 3.030 euro, risultato della differenza tra i 4.130 euro dovuti per il mancato preavviso e il credito di 1.100 euro per la restituzione del deposito.
Conclusioni
La sentenza del Tribunale di Napoli chiarisce che, anche in assenza di una giusta causa, il recesso da un contratto di locazione può dar luogo alla restituzione del deposito cauzionale se il locatore accetta il rilascio dell’immobile. Tuttavia, il conduttore è tenuto al rispetto degli obblighi contrattuali, come il preavviso, pena l’indennizzo economico al locatore. La pronuncia sottolinea l’importanza di una corretta gestione delle tempistiche e degli obblighi previsti dal contratto di locazione, per evitare conseguenze economiche sfavorevoli.
