Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 9766/2023, ha affrontato il tema della responsabilità contrattuale del locatore in relazione alla presenza di vizi urbanistici nell’immobile locato, con particolare attenzione all’eventuale impedimento al rilascio delle autorizzazioni amministrative necessarie per l’esercizio di attività commerciali.
Il contesto
Il caso esaminato riguardava un contratto di locazione di locali destinati all’esercizio commerciale, che presentavano irregolarità urbanistiche tali da precludere l’ottenimento delle necessarie autorizzazioni amministrative per lo svolgimento dell’attività imprenditoriale. I ricorrenti, locatori dei locali, hanno impugnato la sentenza della Corte d’Appello, la quale aveva riconosciuto la loro responsabilità per inadempimento contrattuale.
La questione principale riguarda la corretta applicazione dell’art. 1578 c.c., che disciplina i vizi della cosa locata. Secondo i locatori, il semplice fatto che l’immobile presentasse difformità edilizie non poteva configurare automaticamente una loro responsabilità contrattuale.
Il primo motivo di ricorso: art. 1578 c.c. e responsabilità del locatore
Nel primo motivo di ricorso, i locatori hanno sostenuto che la Corte d’Appello aveva erroneamente ricollegato il loro inadempimento esclusivamente alla presenza di vizi urbanistici dell’immobile, senza considerare che tali difformità non avrebbero necessariamente impedito la valida costituzione del contratto di locazione. A supporto, i ricorrenti hanno richiamato la giurisprudenza consolidata, secondo cui la presenza di abusi edilizi non determina l’invalidità del contratto di locazione, né comporta un inadempimento del locatore a meno che non vi sia un’esplicita clausola contrattuale che preveda l’obbligo di garantire il rilascio delle autorizzazioni amministrative.
La Corte di Cassazione ha ritenuto inammissibile il primo motivo di ricorso, rilevando che i ricorrenti non avevano adeguatamente criticato la motivazione della sentenza impugnata, né avevano fornito specifici elementi a supporto della loro tesi. In particolare, la Corte ha sottolineato che la giurisprudenza prevalente esclude che la semplice esistenza di vizi urbanistici possa automaticamente determinare l’inadempimento del locatore, a meno che tali difformità non incidano concretamente sull’idoneità del bene all’uso pattuito.
Il secondo motivo di ricorso: il contratto di cessione d’azienda
Con il secondo motivo, i ricorrenti hanno contestato la responsabilità contrattuale derivante dalla cessione d’azienda, facendo riferimento all’art. 7 del contratto di cessione, il quale subordinava l’efficacia della cessione al rinnovo delle licenze amministrative. La Corte d’Appello aveva ritenuto la cedente responsabile per la mancata validità delle autorizzazioni sanitarie, che avrebbe impedito la prosecuzione dell’attività commerciale da parte della cessionaria.
Anche questo motivo è stato dichiarato inammissibile dalla Corte di Cassazione, che ha evidenziato come i ricorrenti non avessero rispettato l’onere di specificare con precisione le clausole contrattuali rilevanti e non avessero fornito una contestazione sufficientemente dettagliata delle risultanze istruttorie. Inoltre, la Corte ha ribadito che il vizio denunciato si basava su una diversa interpretazione dei fatti già valutati dal giudice di merito, non idonea a configurare una violazione di legge.
Il terzo motivo di ricorso: autonomia dei contratti di locazione e cessione d’azienda
Infine, con il terzo motivo, i ricorrenti hanno lamentato che la Corte d’Appello aveva erroneamente considerato il contratto di locazione subordinato all’ottenimento delle autorizzazioni amministrative, senza riconoscere l’autonomia del contratto rispetto a quello di cessione d’azienda. Anche questa censura è stata respinta dalla Corte di Cassazione, che ha rilevato come i giudici di merito avessero correttamente accertato l’inadempimento dei locatori, tenendo conto delle irregolarità urbanistiche e sanitarie che avevano impedito la prosecuzione dell’attività imprenditoriale nei locali oggetto di locazione.
Conclusione
La sentenza della Corte di Cassazione conferma un importante principio in materia di locazione commerciale: la mera presenza di vizi urbanistici nell’immobile locato non è sufficiente a configurare un inadempimento del locatore, a meno che tali vizi non incidano concretamente sull’uso pattuito del bene. Tuttavia, nel caso in cui il conduttore subisca un concreto pregiudizio derivante dalle difformità urbanistiche, come nel caso esaminato, il locatore può essere ritenuto responsabile per inadempimento contrattuale.
