La Corte di Cassazione, con la sentenza oggetto di analisi n. 10203/2023, ha affrontato il tema del subentro dell’acquirente di un immobile locato nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione. In particolare, il punto centrale della controversia riguarda la possibilità per l’acquirente di un immobile di rivendicare il risarcimento dei danni subiti dal bene in un periodo antecedente alla compravendita.
La questione si sviluppa a partire dal ricorso principale presentato da Tenuta San Giorgio, il quale ha evidenziato una presunta errata applicazione degli articoli 1599 e 1602 del Codice Civile. In sostanza, la sentenza impugnata aveva negato a Tenuta San Giorgio il risarcimento dei danni derivanti da un furto avvenuto nel 2012, prima dell’aggiudicazione del fondo. La base di tale decisione era il principio giurisprudenziale, stabilito dalla Cassazione con sentenza n. 17986/2014, secondo cui il subentro dell’acquirente nei diritti e negli obblighi del locatore avviene solo al momento dell’acquisto del bene e non ha effetto retroattivo. Pertanto, l’acquirente non può essere considerato responsabile o creditore per obblighi già perfezionati prima del passaggio di proprietà.
La posizione della ricorrente
La Tenuta San Giorgio, tuttavia, ha contestato l’applicazione di questo principio, sostenendo che si trattava di un’ipotesi non pertinente al caso specifico. Il principio stabilito dalla Cassazione n. 17986/2014 si riferiva infatti a situazioni in cui l’acquirente richiedeva il pagamento dei canoni locativi, mentre, nel caso di specie, l’acquirente stava richiedendo il risarcimento per un danno permanente al bene acquistato, verificatosi prima della compravendita, ma non ancora risarcito.
Secondo la ricorrente, sarebbe stato più corretto applicare il principio secondo cui l’acquirente subentra anche nei diritti risarcitori relativi a danni al bene locato, purché tali danni non siano stati già compensati tramite un accordo sul prezzo di vendita. In altre parole, se il deterioramento del bene non è stato considerato nella determinazione del prezzo, l’acquirente ha il diritto di chiedere il risarcimento per tali danni, anche se verificatisi prima dell’acquisto.
La decisione della Corte di Cassazione
La Corte di Cassazione ha ritenuto fondata la posizione della Tenuta San Giorgio, accogliendo il ricorso principale. La Corte ha stabilito che l’acquirente di un immobile locato subentra effettivamente nei diritti e nelle azioni che spettavano all’originario locatore, compreso il diritto di chiedere il risarcimento per i danni al bene verificatisi prima dell’acquisto, purché tali danni siano ancora presenti al momento del trasferimento della proprietà e non siano stati presi in considerazione nella determinazione del prezzo di vendita.
Questo principio era già stato affermato in precedenti sentenze della Cassazione, come la n. 19442 del 2008 e la n. 7099 del 2015, che hanno ribadito la possibilità per l’acquirente di agire per il risarcimento dei danni causati dal conduttore, anche se avvenuti prima della compravendita, a condizione che il danno non fosse stato già compensato o accordato nell’ambito della transazione.
Nel caso specifico, la Corte ha rilevato che non vi era alcuna prova che il deterioramento del bene fosse stato preso in considerazione nella determinazione del prezzo d’acquisto. Pertanto, ha riconosciuto la legittimità della richiesta di risarcimento avanzata da Tenuta San Giorgio.
Considerazioni finali
Questa sentenza della Corte di Cassazione chiarisce ulteriormente i limiti e le condizioni del subentro dell’acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti da un contratto di locazione. In particolare, stabilisce che l’acquirente può reclamare il risarcimento per i danni preesistenti all’acquisto, purché tali danni non siano stati compensati nella determinazione del prezzo di vendita. È un principio che tutela l’acquirente di un immobile locato, garantendogli una maggiore protezione nei confronti di eventuali deterioramenti subiti dal bene prima dell’acquisto.
