La sentenza 4947/2023 della Cassazione in esame affronta una questione centrale nel diritto delle locazioni commerciali: la validità della rinuncia da parte del conduttore all’indennità di avviamento commerciale. Il principio stabilito dall’art. 79 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 (“Legge sull’equo canone”) sancisce la nullità di qualsiasi pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto di locazione o a garantire al locatore un canone superiore a quello legale, ovvero altri vantaggi in contrasto con le disposizioni normative. Tuttavia, la stessa legge non esclude che il conduttore possa rinunciare all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, purché ciò avvenga successivamente alla conclusione del contratto, quando lo stesso conduttore non si trova più in una condizione di debolezza.
Il caso specifico e le decisioni di merito
Il Tribunale di Lucca, nella sentenza n. 388 del 2016, aveva affrontato una controversia tra un locatore e l’ex conduttrice di un immobile adibito ad uso alberghiero, la società B. Alberghi s.a.s. Tra le varie domande, la conduttrice aveva contestato la validità del patto di rinuncia all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale contenuto in un verbale di conciliazione redatto durante un precedente procedimento. Tuttavia, il Tribunale aveva rigettato tale pretesa, condannando la B. Alberghi a pagare un risarcimento per danni all’immobile e riconoscendo al locatore un’indennità per la protratta occupazione del bene oltre la scadenza del contratto.
La Corte d’Appello di Firenze, con sentenza n. 2993/2018, ha parzialmente riformato la decisione di primo grado. La Corte ha ridotto l’importo del risarcimento per i danni all’immobile e, in merito all’indennità di avviamento, ha ritenuto invalida la rinuncia fatta dalla conduttrice, stabilendo che l’accordo di conciliazione precedente fosse in contrasto con l’art. 79 della Legge n. 392/1978, in quanto il diritto all’indennità non era ancora sorto al momento della firma del patto.
La decisione della Cassazione
La Corte di Cassazione, con la sentenza in esame, ha ritenuto fondato il primo motivo di ricorso del locatore, D.R.G., ritenendo errata l’interpretazione della Corte d’Appello sulla validità della rinuncia. La Corte ha ribadito che l’art. 79 della Legge n. 392/1978 prevede la nullità solo delle rinunce preventive ai diritti del conduttore, ma non impedisce che tali diritti possano essere negoziati una volta che siano effettivamente sorti. La rinuncia all’indennità di avviamento commerciale, se espressa successivamente alla conclusione del contratto e non in fase preventiva, è legittima. Questo principio si fonda sulla constatazione che, a contratto concluso, il conduttore non è più in una posizione di debolezza, come invece potrebbe esserlo al momento della stipula del contratto, quando può temere di essere costretto a lasciare l’immobile senza alternative.
Nel caso specifico, la Cassazione ha rilevato che la rinuncia all’indennità di avviamento commerciale era avvenuta nel contesto di un verbale di conciliazione redatto nel corso di un precedente procedimento, quando il diritto all’indennità era già maturato. Di conseguenza, l’accordo transattivo stipulato tra le parti non poteva considerarsi nullo, in quanto avvenuto in una fase in cui i diritti erano già sorti e, dunque, disponibili.
Considerazioni conclusive
La sentenza della Cassazione conferma un orientamento giurisprudenziale consolidato, secondo cui l’art. 79 della Legge n. 392/1978 tutela il conduttore solo rispetto alle rinunce preventive dei suoi diritti, ma non preclude la possibilità di negoziarli una volta che siano effettivamente maturati. Questo approccio tiene conto della posizione di forza o debolezza delle parti nel corso della relazione contrattuale e assicura che il conduttore non venga indotto a rinunciare ai suoi diritti in maniera indebita al momento della stipula del contratto. Tuttavia, una volta concluso il contratto e maturati i diritti, il conduttore ha la piena facoltà di rinunciare all’indennità di avviamento, qualora ritenga di avere ottenuto vantaggi compensativi, come nel caso di una proroga nella disponibilità dell’immobile.
La decisione della Cassazione conferma, dunque, che le transazioni intervenute in fase post-contrattuale, se fatte liberamente e nel rispetto dei diritti già maturati, sono valide e non contrastano con le disposizioni dell’art. 79 della Legge sull’equo canone.
