La sentenza n. 1407 del Tribunale di Milano, Sezione XIII, del 22 febbraio 2023, ha stabilito un principio importante riguardo alla natura degli accordi transattivi relativi ai contratti di locazione, evidenziando che tali accordi non sono soggetti alle rigide normative che disciplinano i contratti di locazione. In particolare, la sentenza ha chiarito che un contratto di locazione stipulato all’interno di un accordo transattivo non deve necessariamente rispettare le disposizioni della legge 431/1998, che regola i contratti di locazione ad uso abitativo.
Il contesto della vicenda
Il caso riguardava un contenzioso tra il locatore, Signor G.Z., e il conduttore, Signor M.C., in merito all’inadempimento del conduttore rispetto a un contratto di locazione registrato nel 2019 e con scadenza nel 2023. Dopo il pronunciamento di un’ordinanza di sfratto e un decreto ingiuntivo per il recupero dei canoni di locazione non pagati, le parti avevano stipulato un accordo transattivo nel 2021. Tale accordo stabiliva la rinuncia del locatore a ulteriori azioni esecutive e la firma di un nuovo contratto di locazione di 18 mesi, oltre a ulteriori obblighi, come la riparazione di alcune problematiche dell’immobile.
Tuttavia, nonostante l’accordo transattivo, i conduttori citarono in giudizio il locatore, affermando che quest’ultimo non aveva adempiuto a tutte le obbligazioni previste nell’accordo, chiedendo al Tribunale di dichiarare in vigore un nuovo contratto di locazione della durata di 4 anni, rinnovabile per ulteriori 4 anni, come previsto dalla normativa sulle locazioni ad uso abitativo (Legge 431/1998).
La questione giuridica: natura e effetti dell’accordo transattivo
Il Tribunale ha dovuto esaminare se l’accordo transattivo fosse vincolato alla normativa sulle locazioni ad uso abitativo, in particolare alla durata minima di 4 anni prevista dall’art. 2 della legge 431/1998, o se, al contrario, potesse essere regolato liberamente dalle parti.
Il giudice ha chiarito che l’accordo transattivo, ai sensi dell’art. 1965 del codice civile, è uno strumento attraverso il quale le parti possono fare reciproche concessioni per porre fine a una lite o per prevenirne una futura. In questo contesto, la transazione può anche stabilire termini di locazione diversi rispetto a quelli previsti dalla normativa ordinaria.
La sentenza: l’accordo transattivo prevale sulla disciplina delle locazioni
Nella decisione finale, il Tribunale ha rigettato la domanda dei conduttori volta a ottenere la pronuncia di una sentenza ex art. 2932 del codice civile, che producesse gli effetti del contratto di locazione non concluso, dichiarando che l’accordo transattivo aveva validamente stabilito una durata della locazione pari a 18 mesi, in deroga alla durata minima di 4 anni prevista dalla legge 431/1998.
Il giudice ha fatto riferimento alla giurisprudenza della Corte di Cassazione, la quale ha affermato che le parti di un contratto di locazione possono liberamente regolare aspetti come la durata e il canone di locazione in sede di transazione. In particolare, la sentenza cita il principio secondo cui un contratto di locazione instaurato a seguito di una transazione è sottratto alla disciplina imperativa della normativa sulle locazioni (art. 79 legge 392/1978), in quanto la rinuncia del conduttore a determinati diritti può essere legittima se effettuata in un momento successivo all’acquisizione dei diritti stessi.
Conclusioni
La sentenza del Tribunale di Milano ha confermato che un accordo transattivo che coinvolge un contratto di locazione non è necessariamente soggetto alla disciplina delle locazioni ad uso abitativo, in particolare per quanto riguarda la durata minima di 4 anni prevista dalla legge. Le parti, nell’ambito di una transazione, possono liberamente stabilire condizioni diverse, a patto che queste non contrastino con i principi generali del diritto.
In questo caso, il Tribunale ha considerato legittima la durata di 18 mesi del nuovo contratto di locazione stabilito nell’accordo transattivo e ha rigettato la richiesta dei conduttori di ottenere una pronuncia che estendesse la durata del contratto a 4 anni, come previsto dalla legge ordinaria.
Questa decisione rappresenta un importante precedente, in quanto ribadisce l’autonomia contrattuale delle parti nel regolare i propri rapporti mediante accordi transattivi, anche in deroga alla normativa speciale in materia di locazioni.
