La sentenza del Tribunale di Benevento 1299 del 2023 offre una chiara esemplificazione di un importante principio giuridico riguardante i rapporti di locazione: la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito può rendere inoperante la clausola risolutiva espressa prevista contrattualmente. Questo principio, basato sui concetti di buona fede e correttezza nell’esecuzione dei contratti, si riflette nel caso di specie, dove il tribunale ha respinto la domanda di risoluzione contrattuale avanzata dalla locatrice Fu.Ag. nei confronti della conduttrice Pn. s.r.l.
Il Caso in Esame
La controversia nasce da una richiesta di sfratto per morosità avanzata da Fu.Ag., locatrice di un piazzale in Telese Terme, nei confronti della Pn. s.r.l., conduttrice, per un presunto mancato pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori dal settembre 2020 ad aprile 2022, per un importo complessivo di €13.414,20. La locatrice ha invocato la clausola risolutiva espressa presente nel contratto, che stabiliva la risoluzione automatica del contratto in caso di mancato pagamento di due canoni.
La difesa della conduttrice ha presentato diverse argomentazioni, tra cui il fatto che il canone di locazione pagato per alcuni periodi fosse maggiore rispetto a quanto concordato contrattualmente e che, per un errore non imputabile a lei, i bonifici effettuati non erano stati accreditati sul conto corrente corretto della locatrice, a causa di un cambio delle coordinate bancarie mai comunicato. La conduttrice, inoltre, ha dimostrato di aver tentato di sanare la situazione pagando mediante assegni.
Il Principio Giuridico: La Tolleranza del Locatore
Uno dei punti cruciali di questa sentenza riguarda il comportamento del locatore e l’applicazione della clausola risolutiva espressa. La giurisprudenza, come richiamato dal giudice, stabilisce che la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa, a meno che il locatore, con una nuova manifestazione di volontà, richiami esplicitamente il conduttore al rispetto rigoroso dei termini contrattuali.
Nel caso di specie, è stato documentato che la locatrice aveva più volte tollerato ritardi nei pagamenti durante il corso del rapporto locativo. Questo comportamento ha creato una sorta di aspettativa di tolleranza nei confronti della conduttrice, la quale non poteva quindi ritenersi automaticamente inadempiente a fronte di ulteriori ritardi. Per ripristinare l’efficacia della clausola risolutiva espressa, la locatrice avrebbe dovuto manifestare chiaramente la sua volontà di avvalersene per il futuro, cosa che non è avvenuta.
Buona Fede e Correttezza
Un altro aspetto rilevante della sentenza riguarda il richiamo ai principi di buona fede e correttezza nell’esecuzione del contratto. Il giudice ha sottolineato come la condotta del locatore, che ha continuato a ricevere i pagamenti in ritardo senza mai contestarli formalmente e senza comunicare le nuove coordinate bancarie, sia contraria a tali principi. Di conseguenza, non si può imputare al conduttore un colpevole inadempimento del contratto, tanto più che quest’ultimo ha dimostrato, anche durante il giudizio, la sua volontà di adempiere, provvedendo al pagamento dei canoni arretrati.
Il Ruolo della Clausola Risolutiva Espressa
La clausola risolutiva espressa è uno strumento contrattuale potente, ma il suo utilizzo non è automatico. Anche in presenza di una clausola espressa, la risoluzione del contratto richiede un inadempimento imputabile alla controparte. L’articolo 1218 del codice civile stabilisce infatti che, per risolvere un contratto per inadempimento, è necessario dimostrare la colpa del debitore. Nel caso in esame, il giudice ha escluso l’imputabilità dell’inadempimento alla conduttrice, considerando il comportamento del locatore, che non aveva fornito tempestivamente le nuove coordinate bancarie e che aveva tollerato ritardi nei pagamenti.
Conclusioni
La sentenza del Tribunale di Benevento ribadisce un principio giuridico fondamentale nei contratti di locazione: la tolleranza del locatore nei confronti dei ritardi nei pagamenti può neutralizzare la clausola risolutiva espressa, richiedendo una chiara manifestazione di volontà per ripristinarne l’efficacia. Inoltre, il giudice ha evidenziato l’importanza dei principi di buona fede e correttezza nell’esecuzione del contratto, che devono guidare entrambe le parti per tutta la durata del rapporto contrattuale.
Questo caso dimostra come, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, la sua applicazione non possa prescindere da una valutazione complessiva del comportamento delle parti e della loro buona fede, evitando così che lo strumento risolutivo diventi un mezzo per ottenere la risoluzione del contratto in maniera arbitraria o sproporzionat
