Con la sentenza n. 1377 del 6 luglio 2023, il Tribunale di Velletri, Sez. II, si è pronunciato in merito a una complessa vicenda di sfratto per morosità e risoluzione del contratto di sublocazione, evidenziando alcune importanti questioni giuridiche relative alla buona fede contrattuale e all’inerzia del locatore.
La controversia
Il caso ha avuto origine da un atto di citazione con cui La S. s.r.l. intimava ad A.F. lo sfratto per morosità, chiedendo la risoluzione del contratto di sublocazione stipulato nel 2018 per la cessione di una parte di un immobile adibito a rivendita di tabacchi. Secondo La S. s.r.l., A.F. risultava moroso nel pagamento dei canoni sin dal dicembre 2018, accumulando un debito complessivo di € 10.500,00. La società attrice chiedeva, pertanto, la convalida dello sfratto e la condanna del subconduttore al pagamento dei canoni arretrati.
A.F., costituitosi in giudizio, ha contestato la validità del contratto di sublocazione, sostenendo che lo stesso fosse simulato e stipulato al solo fine di trasferire l’attività di rivendita di tabacchi. Inoltre, A.F. ha eccepito che la mancata richiesta di pagamento dei canoni per quattro anni da parte del locatore dimostrasse la volontà implicita di rinunciare ai crediti.
Questioni preliminari: la mediazione obbligatoria
Una delle questioni centrali affrontate dal Tribunale riguardava l’avvio tardivo della procedura di mediazione obbligatoria da parte della S. s.r.l. A.F. sosteneva che il mancato rispetto dei termini per l’avvio della mediazione comportasse l’improcedibilità della domanda. Tuttavia, il Giudice ha rigettato tale eccezione, affermando che il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione non è perentorio. Secondo la Corte di Cassazione (sentenza n. 40035/2021), ciò che rileva è il completamento del primo incontro di mediazione entro il termine previsto per la conclusione della procedura, piuttosto che l’avvio formale entro quindici giorni.
La tolleranza del locatore e l’abuso del diritto
Entrando nel merito della causa, il Tribunale ha esaminato la questione del mancato pagamento dei canoni. È emerso che il locatore non aveva mai richiesto formalmente il pagamento dei canoni nei quattro anni precedenti la citazione in giudizio, generando nel subconduttore un legittimo affidamento sulla rinuncia ai crediti. Il Tribunale ha rilevato che il comportamento del locatore, che aveva tollerato per un lungo periodo il mancato pagamento senza sollecitare formalmente il conduttore, rappresentava un abuso del diritto. La Corte ha ribadito che una richiesta improvvisa di pagamento, dopo anni di inattività, costituisce una violazione del principio di buona fede contrattuale, sancito dall’art. 2 della Costituzione. Questo principio è essenziale nel regolare i rapporti tra le parti e impone che il locatore non possa pretendere il pagamento di somme non richieste per lungo tempo senza preavviso.
La risoluzione del contratto e l’inadempimento tollerato
La domanda di risoluzione del contratto di sublocazione avanzata dalla S. s.r.l. è stata rigettata dal Tribunale. La decisione si è basata sul fatto che il mancato pagamento dei canoni non poteva essere considerato un inadempimento giustificabile, poiché il locatore aveva tollerato tale comportamento per un lungo periodo. Secondo il Tribunale, la condotta del locatore aveva indotto il subconduttore a credere che vi fosse una rinuncia implicita al diritto di riscuotere i canoni arretrati, e pertanto, la richiesta di risoluzione contrattuale è stata considerata infondata.
La simulazione del contratto
Il Tribunale ha anche respinto l’eccezione di simulazione del contratto di sublocazione sollevata da A.F. Il convenuto sosteneva che il contratto fosse stato concluso solo formalmente, con l’intenzione reale di procedere alla cessione dell’attività di rivendita di tabacchi. Tuttavia, il Tribunale ha ritenuto che la simulazione non fosse dimostrata, in quanto mancava la c.d. “controscrittura” che avrebbe provato l’accordo simulato tra le parti. La semplice tolleranza del locatore nel non richiedere i canoni non era sufficiente per provare la simulazione del contratto.
La decisione finale
Alla luce di queste considerazioni, il Tribunale ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento avanzata da La S. s.r.l. e ha dichiarato cessata la materia del contendere per quanto riguarda la richiesta di rilascio dell’immobile, già avvenuto con la consegna delle attrezzature. Infine, il Tribunale ha condannato la S. s.r.l. al pagamento delle spese processuali in favore di A.F., liquidate in € 2.540,00, oltre accessori di legge.
Considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Velletri offre un interessante approfondimento sul principio di buona fede nei rapporti contrattuali e sull’abuso del diritto. In particolare, sottolinea l’importanza della coerenza e della correttezza del comportamento delle parti, soprattutto nei rapporti di locazione e sublocazione, dove l’inerzia del locatore può avere rilevanti conseguenze giuridiche.
