Una recente sentenza, la n. 3306/2023 del Tribunale di Taranto affronta il delicato tema del rapporto tra la locazione di un immobile e il suo stato abusivo o la mancanza di certificazione di abitabilità. In particolare, il tribunale ha stabilito che tali circostanze non portano automaticamente alla nullità del contratto di locazione, in quanto non influenzano la liceità dell’oggetto del contratto né la causa, secondo quanto stabilito dagli articoli 1346 e 1343 del Codice Civile. Questo significa che l’obbligo del conduttore di pagare il canone permane anche quando si tratta di un immobile abusivo.
Liceità dell’oggetto e causa del contratto
Secondo l’art. 1346 del Codice Civile, l’oggetto del contratto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile. Allo stesso modo, l’art. 1343 c.c. stabilisce che la causa del contratto non deve essere contraria all’ordine pubblico o al buon costume. Tuttavia, il carattere abusivo di un immobile o la mancanza di certificazione di abitabilità non pregiudicano né l’oggetto né la causa del contratto di locazione. Questo perché il vizio non si riferisce a un’impossibilità o illiceità della prestazione o dell’oggetto del contratto.
In altre parole, anche se l’immobile è privo della certificazione di abitabilità, il contratto rimane valido, poiché l’oggetto del contratto (l’uso dell’immobile) è ancora possibile e non contrario a norme imperative. La Cassazione ha confermato che queste circostanze non producono effetti reali, come la nullità degli atti traslativi della proprietà, ma incidono solo su questioni amministrative, senza intaccare la locazione.
Obbligo di pagamento del canone
La sentenza ribadisce un punto chiave: il conduttore è comunque tenuto a pagare il canone concordato, anche se l’immobile presenta irregolarità urbanistiche o non è abitabile. Questo perché il contratto di locazione, a differenza di un contratto di compravendita, non trasferisce la proprietà dell’immobile, ma concede solo il diritto di godimento dello stesso.
Nel caso in esame, l’immobile in questione, sebbene privo di conformità urbanistica, era utilizzabile dal conduttore come casa vacanze. Pertanto, l’immobile risultava idoneo a produrre frutti, cioè un’utilità economica, in quanto il conduttore poteva beneficiare del suo uso stagionale. Questo utilizzo dimostra che l’immobile non era inutilizzabile e quindi non giustificava l’annullamento del contratto o la sospensione del pagamento del canone.
Precedenti giurisprudenziali
La decisione del tribunale si inserisce nel solco tracciato dalla Cassazione, che in più occasioni ha confermato che la locazione di un immobile abusivo non comporta automaticamente la nullità del contratto. Una delle sentenze di riferimento in materia è la n. 27485 del 28 ottobre 2019, nella quale si afferma che né l’abusività dell’immobile né la mancanza di abitabilità incidono sulla validità del contratto di locazione, lasciando intatto l’obbligo di pagamento del canone da parte del conduttore.
In conclusione, la giurisprudenza stabilisce chiaramente che l’abusività di un immobile o la mancanza della certificazione di abitabilità non costituiscono cause di nullità del contratto di locazione, e il conduttore resta obbligato a pagare il canone concordato, a meno che non emergano altre irregolarità sostanziali che incidano sulla possibilità di godimento del bene.
