Nel contesto dei contratti di locazione, una delle problematiche principali che possono insorgere alla cessazione del rapporto locatizio riguarda il risarcimento per i danni riportati dall’immobile locato. La recente sentenza del Tribunale di Bologna n. 191 del 17/01/2024 conferma un principio giuridico consolidato, fondato sull’art. 1590 del Codice Civile, secondo cui il conduttore ha l’obbligo di restituire il bene nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo deterioramento dovuto a un uso conforme al contratto.
Il Contesto della Sentenza e la Responsabilità del Conduttore
La vicenda processuale oggetto di esame parte dalla domanda del locatore, il quale richiede il pagamento di canoni insoluti e il risarcimento dei danni all’immobile che il conduttore avrebbe causato durante la conduzione. Il tribunale ha accolto in parte queste richieste, condannando il conduttore non solo al pagamento degli arretrati, ma anche al risarcimento dei danni, applicando precisamente il disposto dell’art. 1590 c.c.
L’art. 1590, comma 2, c.c. stabilisce che, in mancanza di una descrizione precisa dello stato dell’immobile al momento della consegna, il bene si presume consegnato in buono stato locatizio. Questo principio pone un onere probatorio a carico del conduttore, il quale, per contrastare la pretesa risarcitoria del locatore, deve dimostrare che l’immobile è stato restituito nelle stesse condizioni in cui lo aveva ricevuto all’inizio della locazione. In assenza di tale prova, il conduttore sarà responsabile dei danni riscontrati al momento della restituzione.
La Prova del Locatore e la Presunzione di Buono Stato
Il locatore, come rilevato nella sentenza, ha dimostrato l’esistenza di danni attraverso diverse prove documentali e testimoniali, come fotografie e verbali di riconsegna. Tra i danni riscontrati, vi erano alterazioni alle pareti, ai termosifoni e ai cassonetti, nonché lo stato di incuria del giardino e la sporcizia generale dell’immobile. Questo ha consentito di ritenere fondata la domanda risarcitoria per tali danni, poiché si è dimostrato che l’immobile, consegnato in buone condizioni, era stato alterato da interventi non autorizzati (ad esempio la colorazione delle pareti in tinte accese), esulando dalla normale usura.
La presunzione di cui all’art. 1590, c.c., in base alla quale si presume che il bene sia stato consegnato in buono stato, può essere vinta solo con prove concrete da parte del conduttore. In questo caso, il conduttore non è riuscito a fornire una prova sufficiente per dimostrare che i danni non erano imputabili a lui o che erano compatibili con l’uso ordinario e conforme al contratto.
Gli Onere Propri delle Parti e la Questione del Deposito Cauzionale
Un altro aspetto importante della sentenza riguarda il calcolo del risarcimento. Il tribunale ha riconosciuto la somma dovuta dal conduttore a titolo di risarcimento per i danni, ma ha anche disposto che fosse detratto l’importo del deposito cauzionale, non restituito dal locatore. Tale importo può essere trattenuto proprio per compensare eventuali danni riscontrati nell’immobile.
Conclusioni
La sentenza in esame ribadisce la centralità dell’art. 1590 c.c. nella disciplina dei rapporti locatizi, confermando che, in mancanza di una descrizione precisa dello stato dell’immobile al momento della consegna, il conduttore è gravato da una presunzione di responsabilità per i danni riscontrati alla cessazione del contratto. Per vincere tale presunzione, è necessario che il conduttore fornisca prove concrete, dimostrando che il deterioramento dell’immobile è avvenuto per cause a lui non imputabili o in conformità all’uso pattuito.
Questo principio tutela il locatore, garantendo che l’immobile gli venga restituito in condizioni adeguate, e bilancia le esigenze delle parti, attribuendo al conduttore l’onere di dimostrare eventuali cause escludenti la sua responsabilità per i danni all’immobile.
