La recente ordinanza n. 3399/2024 della Corte di Cassazione ha riaffermato l’importanza delle cosiddette “grandi locazioni” commerciali e ha fornito chiarimenti cruciali sull’applicazione del regime derogatorio previsto dall’art. 79, terzo comma, della legge n. 392 del 1978. L’introduzione del decreto legge n. 133/2014 (decreto “Sblocca Italia”), convertito nella legge n. 164/2014, ha liberalizzato il mercato delle locazioni ad uso non abitativo, consentendo alle parti di stipulare clausole in deroga alle norme imperative della suddetta legge. Tuttavia, tale facoltà è vincolata a specifiche condizioni e deve rispettare determinati requisiti formali.
I presupposti per la deroga
La normativa prevede che la deroga sia possibile solo quando due condizioni fondamentali sono soddisfatte:
- Canone annuo superiore a 250.000 euro: Il legislatore ha individuato questa soglia economica come indicativa di un rapporto contrattuale equilibrato, dove le parti godono di una maggiore libertà negoziale. Al di sopra di questo limite, infatti, si presume che non esistano gli squilibri contrattuali tipici delle locazioni a canone inferiore.
- Immobili non soggetti a vincoli storici: Gli edifici di interesse storico o artistico, qualificati come tali da provvedimenti regionali o comunali, non possono essere oggetto di queste deroghe.
In aggiunta, la deroga deve essere espressamente approvata per iscritto dalle parti coinvolte. Questo requisito mira a garantire trasparenza e consapevolezza nel processo di negoziazione, evitando possibili fraintendimenti o abusi.
Clausole oggetto di deroga
Le deroghe contrattuali possono interessare diversi aspetti del rapporto locativo, che in altre circostanze sarebbero regolati da norme imperative:
- Durata minima del contratto: La legge n. 392/78 prevede una durata minima di sei o nove anni per le locazioni commerciali. Tuttavia, nelle grandi locazioni è consentito derogare a questa disposizione, sia accorciando la durata, sia prevedendo la rinuncia preventiva del conduttore all’ulteriore rinnovo automatico previsto dall’art. 28 della legge.
- Aggiornamento e indicizzazione del canone: La legge consente alle parti di stabilire clausole che superino i limiti ordinari di rivalutazione monetaria. In particolare, le parti possono concordare l’applicazione di un indice diverso dall’ISTAT per l’aggiornamento del canone, oppure prevedere l’integrale recupero dell’inflazione. Tali clausole possono anche eliminare la necessità di una preventiva richiesta di adeguamento da parte del locatore.
- Prelazione e indennità di avviamento: Anche le disposizioni che riguardano la prelazione in caso di vendita dell’immobile o di una nuova locazione, così come quelle relative all’indennità di avviamento commerciale, possono essere oggetto di accordo derogatorio. Le parti possono quindi decidere di ridurre o eliminare del tutto l’obbligo di corrispondere tali indennità.
Limiti e interpretazioni della liberalizzazione
È importante sottolineare che la liberalizzazione introdotta con il decreto “Sblocca Italia” non permette una totale elusione della legge n. 392/78. La deroga alle norme imperative deve essere limitata a specifiche clausole contrattuali, evitando di svincolare completamente il contratto dal regime della legge. Questo approccio garantisce un equilibrio tra la libertà contrattuale delle parti e la necessità di preservare alcune tutele minime, soprattutto per i conduttori.
Conclusioni
La sentenza della Cassazione ha ribadito il principio che, nelle grandi locazioni commerciali, le parti possono negoziare liberamente clausole fondamentali come la durata del contratto, l’indicizzazione del canone e la prelazione, sempre a condizione che queste deroghe siano formalmente approvate e rispettino i limiti fissati dalla legge. Questa flessibilità negoziale offre nuove opportunità per locatori e conduttori, garantendo una maggiore adattabilità alle esigenze del mercato, soprattutto in contesti ad alto valore economico.
