In una recente pronuncia, la n. 565 del 12/06/2024, il Tribunale di Trieste ha affrontato una controversia riguardante l’inadempimento contrattuale in un rapporto di locazione, in particolare l’eccezione di inadempimento sollevata dal conduttore per la presenza di vizi nell’immobile. La sentenza offre un interessante spunto di riflessione sul principio di proporzionalità nell’ambito dell’eccezione di inadempimento, disciplinata dall’art. 1460 del codice civile.
Il Caso
Il caso vede il locatore, Ca.Gi., intimare lo sfratto per morosità al conduttore Mo.Ja., che non aveva pagato i canoni di locazione a partire dal giugno 2023 e non aveva versato il deposito cauzionale pattuito. Il conduttore, dal canto suo, ha eccepito l’inadempimento del locatore, affermando che la presenza di cimici nell’immobile aveva pregiudicato il pieno godimento del bene e giustificato la sospensione del pagamento dei canoni.
Il locatore, tramite il proprio amministratore di sostegno, ha contestato le affermazioni del conduttore, evidenziando l’assenza di prove sulla conoscenza dei vizi da parte sua e sostenendo che l’immobile era stato consegnato in buono stato. Inoltre, ha negato l’esistenza di un accordo sul mancato versamento del deposito cauzionale.
Il Principio Giuridico: Proporzionalità nell’eccezione di inadempimento
L’art. 1460 c.c. stabilisce che una parte può sospendere l’adempimento della propria obbligazione solo se l’altra parte ha a sua volta mancato ai propri doveri contrattuali. Tuttavia, la sospensione deve essere proporzionata all’inadempimento altrui e tale proporzionalità deve essere valutata in termini oggettivi, e non secondo la percezione soggettiva delle parti.
In tal senso, la giurisprudenza di legittimità, come confermato dalla Suprema Corte (Cass. Ord. n. 17020/2022), ha chiarito che la sospensione del pagamento del canone non è legittima se il conduttore ha comunque continuato a godere dell’immobile, anche in presenza di vizi. Tale condotta violerebbe il principio di proporzionalità, in quanto l’inadempimento del conduttore (la sospensione del pagamento) risulterebbe sproporzionato rispetto all’inadempimento del locatore.
Applicazione nel Caso Concreto
Nel caso di specie, il conduttore Mo.Ja. ha continuato a utilizzare l’immobile, pur lamentando la presenza di cimici, e solo dopo alcuni mesi ha comunicato al locatore il problema. Nonostante la denuncia tardiva, il locatore si è attivato prontamente per sostituire i materassi e le reti e si è reso disponibile a rimborsare le spese di disinfestazione, mai però documentate dal conduttore.
Sulla base di tali fatti, il Tribunale ha ritenuto che la sospensione del pagamento dei canoni da parte del conduttore non fosse proporzionata, dato che il conduttore aveva comunque goduto dell’immobile. Di conseguenza, ha accolto la domanda del locatore, dichiarando risolto il contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore e condannando quest’ultimo al rilascio dell’immobile.
Considerazioni Finali
La sentenza conferma un importante principio giuridico: l’eccezione di inadempimento deve rispettare il principio di proporzionalità, e la sua applicazione non può basarsi su valutazioni soggettive, bensì su elementi oggettivi. La Cassazione ha ribadito che il conduttore non può sospendere il pagamento dei canoni se ha comunque goduto dell’immobile, poiché tale comportamento risulterebbe sproporzionato rispetto all’inadempimento del locatore.
