Violazione del Divieto di Sublocazione nei Contratti di Locazione Non Abitativa

Introduzione alla Sublocazione e Cessione nei Contratti Non Abitativi

La sublocazione e la cessione del contratto sono istituti regolati dall’art. 1594 del Codice Civile italiano. Tuttavia, per le locazioni ad uso non abitativo, disciplinate dalla legge n. 392/1978 (nota come legge sull’equo canone), tali istituti seguono una disciplina particolare, soprattutto per quanto riguarda la possibilità di sublocazione senza il consenso del locatore.

 

L’Inviolabilità del Divieto Pattizio di Sublocazione

Secondo la giurisprudenza consolidata, la facoltà di cedere e sublocare il contratto di locazione, come sancito dall’art. 36 della legge n. 392/1978, non può essere oggetto di esclusione pattizia. Questo significa che, anche in presenza di un accordo contrattuale che escluda la possibilità di sublocare l’immobile, la sublocazione è comunque permessa, anche senza il consenso del locatore. Questa interpretazione estensiva mira a rendere esplicito ciò che è già implicito nella norma, garantendo la protezione dell’avviamento commerciale dell’inquilino.

 

La Risoluzione del Contratto per Violazione del Divieto di Sublocazione

La violazione del divieto pattizio di sublocazione di un immobile ad uso non abitativo può comportare la risoluzione del contratto di locazione, ai sensi dell’art. 1453 del Codice Civile, solo se tale inadempimento non sia di scarsa importanza rispetto all’interesse del locatore, come richiesto dall’art. 1455 c.c. Pertanto, il giudice, chiamato a decidere sulla risoluzione del contratto, deve valutare se l’inadempimento abbia comportato una significativa alterazione dell’equilibrio contrattuale.

 

Conseguenze della Mancata Comunicazione della Sublocazione

La mancata comunicazione della sublocazione o della cessione del contratto, per un immobile ad uso non abitativo, rende l’atto inopponibile al locatore. Questo significa che il locatore non può considerare il conduttore inadempiente solo per la mancata comunicazione, ma può opporsi alla sublocazione solo per gravi motivi, che devono essere specificati e comprovati.

 

Situazioni Particolari: Morte del Conduttore e Separazione dei Coniugi

In caso di morte del conduttore, il contratto di locazione viene trasferito a coloro che hanno diritto a continuare l’attività nell’immobile. Inoltre, in caso di separazione legale o consensuale, il contratto può essere trasferito al coniuge che continua nell’immobile la stessa attività. Questa disposizione garantisce la continuità dell’attività commerciale, anche in situazioni di cambiamento familiare.

 

Conclusioni

In sintesi, nonostante la presenza di un patto che escluda la sublocazione, il conduttore di un immobile ad uso non abitativo ha il diritto di sublocare l’immobile, purché dia avviso al locatore con almeno sei mesi di anticipo. Il locatore può opporsi solo per gravi motivi, entro 30 giorni dalla comunicazione. La violazione del divieto pattizio di sublocazione può portare alla risoluzione del contratto solo se l’inadempimento è di tale rilevanza da alterare significativamente l’equilibrio contrattuale.

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