Indennità di Avviamento per Locazione di Immobili con Contatti Diretti con il Pubblico

L’Avviamento Commerciale

L’avviamento commerciale rappresenta la capacità di un’azienda di generare utili grazie alla notorietà acquisita presso la clientela nel tempo. Questo fenomeno è strettamente legato all’ubicazione dei locali e può essere influenzato da diversi fattori, tra cui la stabilità della clientela ottenuta grazie alla presenza strategica sul territorio. L’avviamento non è un elemento fisico dell’azienda, ma una qualità intrinseca che riflette la capacità dell’impresa di produrre ricchezza nel tempo.

Questo valore è riconosciuto come essenziale per l’azienda e viene tutelato dal legislatore italiano attraverso gli articoli 34 e 35 della Legge n. 392 del 1978. In particolare, l’articolo 34 stabilisce che, in caso di cessazione del contratto di locazione per disdetta del locatore, il conduttore ha diritto a un’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto. Questo valore sale a 21 mensilità per le locazioni alberghiere, a condizione che l’attività svolta comporti contatti diretti con il pubblico.

 

Contatto Diretto con il Pubblico

La frequenza diretta dei locali da parte della clientela è un elemento cardine nella disciplina dell’avviamento commerciale. Questo requisito è fondamentale per giustificare l’attribuzione dell’indennità in caso di cessazione del contratto di locazione. L’immobile deve avere una capacità di attrarre consumatori e utenti, giustificando così un compenso per la chiusura o lo spostamento dell’esercizio commerciale.

La giurisprudenza ha chiarito che il contatto diretto con il pubblico si riferisce all’interazione con la generalità dei destinatari finali del prodotto o servizio, senza intermediazione. In altre parole, è necessario che l’immobile sia aperto e accessibile al pubblico, che rappresenta l’ultimo anello della catena distributiva.

 

Requisiti per l’Indennità

Per ottenere l’indennità di avviamento, è essenziale che i locali siano destinati a un’attività che comporti il contatto diretto con il pubblico. L’immobile deve essere utilizzato come luogo di frequentazione diretta da parte dei consumatori, diventando così un collettore di clientela e un fattore di avviamento. La giurisprudenza ha stabilito che anche i locali adibiti a esposizione, accessibili al pubblico, possono beneficiare dell’indennità, a condizione che il pubblico possa accedervi liberamente.

Di contro, non è previsto alcun indennizzo per i locali adibiti alla vendita all’ingrosso, frequentati da altri commercianti per la rivendita dei prodotti. In questi casi, il conduttore deve dimostrare di aver esercitato un’attività meritevole di tutela con contatti diretti con il pubblico.

 

Prove a Carico del Conduttore

Il conduttore che richiede l’indennità deve dimostrare di aver svolto un’attività commerciale a contatto diretto con il pubblico. Questo onere della prova è essenziale per ottenere l’indennità, e la giurisprudenza ha più volte sottolineato la necessità di provare non solo l’esercizio di un’attività protetta, ma anche il contatto diretto con i consumatori.

In alcune circostanze, se il contatto diretto con il pubblico è implicito nella destinazione contrattuale dell’immobile, è il locatore a dover dimostrare l’assenza di tale contatto. Tuttavia, se la destinazione contrattuale non prevede necessariamente il contatto diretto, il conduttore deve provare l’effettivo utilizzo dell’immobile per attività comportanti il contatto con il pubblico.

 

Conclusioni

L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale è una tutela significativa per il conduttore, prevista per garantire la continuità del valore aziendale legato all’ubicazione e alla frequentazione dei locali. La normativa e la giurisprudenza forniscono un quadro chiaro per l’attribuzione di questa indennità, basato sulla frequentazione diretta dei locali da parte del pubblico. Questa tutela mira a proteggere il conduttore-imprenditore dalla perdita della clientela e del valore associato alla localizzazione dell’attività.

Recommended Posts