Diritto di Prelazione e Riscatto nelle Locazioni Non Abitative

Introduzione alla Prelazione nelle Locazioni Commerciali

Il diritto di prelazione conferisce al titolare una posizione preferenziale rispetto ad altri soggetti, a parità di condizioni, per la costituzione di un determinato negozio giuridico. Questo diritto può avere base legale o essere fondato su un accordo tra le parti. Nelle locazioni commerciali, la normativa di riferimento è l’articolo 38 della legge n. 392 del 1978, che deve essere letto in combinazione con gli articoli 41 e 35 della stessa legge. L’articolo 41 specifica che le norme sulla prelazione non si applicano a determinati tipi di locazioni, come quelle per attività professionali, transitorie, o per immobili complementari a infrastrutture come stazioni ferroviarie e aeroporti.

 

Ambito di Applicazione della Prelazione

La prelazione si applica solo alle locazioni non transitorie di immobili destinati ad attività industriali, commerciali, artigianali e turistiche. Questi immobili devono essere destinati al contatto diretto con il pubblico. Se l’immobile ha un uso promiscuo, si applica il principio di prevalenza. La prelazione non si applica invece alle locazioni stagionali, né a quelle indicate nell’articolo 42 della legge n. 392 del 1978.

 

Denuntiatio: Comunicazione della Prelazione

La denuntiatio, o comunicazione del locatore al conduttore riguardo all’intenzione di vendere l’immobile, è un aspetto cruciale nella prelazione urbana commerciale. Questa comunicazione non costituisce una proposta contrattuale, ma un atto vincolato nella forma e nel contenuto, che permette al conduttore di esercitare il diritto di prelazione, se sussistono i relativi presupposti. La Suprema Corte ha stabilito che la denuntiatio è un obbligo legale del locatore e non una semplice notifica di intenti.

 

Esclusioni del Diritto di Prelazione

Il diritto di prelazione non è applicabile in vari casi specificati dall’articolo 38, comma 7, della legge n. 392 del 1978. Questi includono i trasferimenti a favore di coniuge o parenti entro il secondo grado, i negozi a titolo gratuito come le donazioni, e le vendite forzate. Inoltre, le disposizioni sulla prelazione non si applicano agli immobili utilizzati per attività che non comportano contatti diretti con il pubblico, come studi professionali, attività transitorie e immobili complementari a infrastrutture.

 

Diritto di Riscatto

L’articolo 39 della legge n. 392 del 1978 prevede il diritto di riscatto in due casi principali: quando il proprietario non effettua la denuntiatio e quando la denuntiatio indica un corrispettivo superiore a quello effettivo di vendita. La giurisprudenza ha ammesso un’interpretazione estensiva di questa norma, includendo casi che, pur non espressamente menzionati, rientrano nella ratio legis.

 

Modalità di Esercizio del Diritto di Prelazione

Quando il locatore riceve un’offerta di acquisto da terzi, deve comunicare al conduttore tutte le condizioni contrattuali, permettendogli di valutare l’esercizio della prelazione. Questa deve essere esercitata entro i termini di legge, anche se l’offerta riguarda una pluralità di immobili. La comunicazione dell’intenzione di esercitare la prelazione deve avvenire attraverso una notifica formale, garantendo così la certezza e documentazione della volontà del conduttore.

 

Conclusioni

La mancata denuntiatio impedisce al conduttore di esercitare il diritto di prelazione, ma consente l’esercizio del diritto di riscatto una volta avvenuto il trasferimento a terzi. Gli articoli 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 si applicano anche quando il locatore aliena la nuda proprietà dell’immobile, riservandosi l’usufrutto. Inoltre, la promessa di vendita stipulata prima della locazione non elimina il diritto di prelazione del conduttore. Infine, il termine per il pagamento del corrispettivo ha natura dilatoria e la sua inosservanza comporta solo le conseguenze tipiche dell’inadempimento.

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