Legittimità dell’Aumento del Canone di Locazione “a Scaletta”

Pattuizione del Canone in Misura Differenziata e Crescente

Nella regolamentazione delle locazioni a uso non abitativo, è comune prevedere un canone variabile, anche crescente, di anno in anno. Tuttavia, affinché tali clausole siano considerate legittime, non è sufficiente giustificare gli aumenti con l’evoluzione del sinallagma contrattuale. Il locatore deve anche dimostrare la conformità delle clausole contrattuali alla realtà dei fatti, provando che non mirano esclusivamente a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria. Clausole che eludono i limiti quantitativi stabiliti dall’art. 32 della l. n. 392/1978 sono nulle ai sensi dell’art. 79, comma 1, della stessa legge.

 

Orientamento Prevalente sulla Clausola di Maggiorazione del Canone

Secondo la giurisprudenza prevalente, la clausola che prevede una maggiorazione annuale del canone è legittima se ancorata a elementi predeterminati che influenzano l’equilibrio economico del contratto, purché estranei alle variazioni del potere d’acquisto della moneta. Questa legittimità è esclusa quando la clausola serve a eludere i limiti di aggiornamento del canone stabiliti dall’art. 32 della l. n. 392/1978. Esempi di legittimità includono clausole che prevedono una riduzione del canone iniziale seguita da un aumento fisso dal secondo anno in poi, purché l’aumento sia giustificato da elementi obiettivi e non costituisca un espediente per aggirare la normativa vigente.

 

Parziale Nullità delle Clausole con Aumenti Divergenti

In riferimento al cosiddetto canone scalettato, è legittima la clausola che prevede un canone crescente se l’aumento è giustificato da elementi concreti e predeterminati. Tuttavia, clausole che non giustificano tali aumenti sono parzialmente nulle. La legittimità dipende dalla capacità del locatore di provare che gli aumenti riflettono l’evoluzione del sinallagma contrattuale e non mirano a eludere i limiti di aggiornamento del canone stabiliti dalla legge.

 

Orientamento Minoritario: Illegittimità della Clausola di Maggiorazione del Canone

Un orientamento minoritario ritiene illegittima la clausola di maggiorazione annuale del canone, sia in misura fissa che differenziata, alla luce dell’art. 32 della l. n. 392/1978, che impone rigidi limiti alla rivalutazione del canone. Questa posizione sottolinea che aumenti superiori a quelli consentiti dalla legge devono essere considerati nulli in quanto tendono ad eludere i limiti posti a protezione del conduttore.

 

Conclusioni

Nelle locazioni non abitative, le parti possono liberamente determinare il canone, includendo anche una sua variazione annuale, purché tale predeterminazione avvenga al momento della stipula del contratto e non durante il corso del rapporto. La clausola di maggiorazione del canone è legittima se non elude i limiti di aggiornamento del canone stabiliti dalla legge e se l’aumento è giustificato da elementi obiettivi e predeterminati. Clausole che non rispettano questi criteri sono nulle e non possono imporre al conduttore aumenti non dovuti.

 

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