Nullità del Patto Occulto di Maggiorazione del Canone di Locazione

Introduzione

La disciplina degli affitti e delle locazioni di immobili è regolamentata con attenzione dal legislatore per garantire la trasparenza e la correttezza nei rapporti tra locatore e conduttore. In particolare, la Legge n. 431/1998 stabilisce regole precise per l’eventuale restituzione di somme versate in eccesso rispetto a quelle stabilite nel contratto registrato. Questo articolo esamina le implicazioni giuridiche del patto occulto di maggiorazione del canone e l’azione del conduttore per la sua accertazione.

 

L’Azione del Conduttore

Secondo l’art. 13, comma 2, della Legge n. 431/1998, il conduttore ha un termine di sei mesi per agire contro il locatore al fine di ottenere la restituzione delle somme versate in eccesso rispetto a quelle dovute in forza del contratto registrato. Questo termine si coordina con il termine decennale di prescrizione previsto dall’art. 2946 del Codice Civile per la ripetizione delle somme non dovute, calcolato a partire dal momento del pagamento. La giurisprudenza (Cass. III, n. 2829/2014) ha chiarito che il conduttore può richiedere la restituzione delle somme anche dopo il semestre, ma solo per quelle non ancora prescritte. In caso contrario, il conduttore potrebbe essere soggetto all’eccezione di prescrizione decennale dei crediti. Tuttavia, se il conduttore agisce entro il termine semestrale, può recuperare tutte le somme indebitamente corrisposte fino al rilascio dell’immobile.

 

L’Accordo Simulatorio

La simulazione di un contratto è disciplinata dall’art. 1414 del Codice Civile, che distingue tra simulazione assoluta (dove le parti fingono un contratto senza volerlo realmente) e relativa (dove le parti fingono un contratto, ma ne vogliono un altro). Nel contesto delle locazioni, il contratto simulato può essere utilizzato per occultare al fisco la differenza tra il canone registrato e quello effettivamente percepito. Tale patto nascosto è nullo per violazione della legge (art. 13, comma 1, Legge n. 431/1998). La nullità deriva dall’illiceità della causa concreta del negozio, non sanabile tramite registrazione tardiva. Questo vizio genetico dell’atto porta alla nullità virtuale ai sensi dell’art. 1423 del Codice Civile.

 

La Prova della Simulazione

La prova per testimoni di un patto occulto relativo alla maggiorazione del canone non incontra i limiti dell’art. 1417 del Codice Civile. Secondo un orientamento favorevole, tale prova ha natura integrativa e può risultare anche da deposizioni testimoniali o presunzioni (App. L’Aquila 23 ottobre 2013, n. 986). Tuttavia, un orientamento contrario sostiene che la simulazione parziale del canone deve essere dimostrata per iscritto, non potendo essere provata tramite testimoni (Trib. L’Aquila 26 febbraio 2013, n. 122).

 

Conclusione

In sintesi, il patto occulto di maggiorazione del canone in un contratto di locazione è nullo per violazione dell’art. 13, comma 1, della Legge n. 431/1998. Il conduttore ha il diritto di richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate, agendo entro sei mesi dal rilascio dell’immobile per evitare l’eccezione di prescrizione decennale. La nullità del patto occulto è intrinseca e non sanabile, essendo basata sull’illiceità della causa concreta del negozio.

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