Restituzione di somme indebitamente pagate e riconduzione della locazione a condizione di legge

Patti contrari alla Legge

L’articolo 13 della legge n. 431/1998, modificato dalla legge n. 208/2016, sancisce la nullità di ogni accordo che determini un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. In particolare, per i contratti a canone agevolato (comma 3 dell’art. 2), è nullo qualsiasi accordo che attribuisca al locatore un canone superiore a quello massimo stabilito dagli accordi locali. Per i contratti a canone libero (comma 1 dell’art. 2), è nulla qualsiasi pattuizione che preveda un canone superiore a quello contrattualmente stabilito, se in contrasto con le disposizioni della legge.

Il comma 6 della legge consente al conduttore di richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile. Inoltre, il conduttore può chiedere che la locazione venga ricondotta alle condizioni conformi a quanto previsto dalla legge. Il giudice, accertata l’esistenza del contratto di locazione, determina il canone dovuto, che non può eccedere quello minimo definito dalla legge, ordinando la restituzione delle somme eccedenti.

 

Riconduzione della locazione

Il conduttore ha la possibilità di agire giudizialmente non solo per ottenere la restituzione delle somme indebitamente versate, ma anche per ricondurre il contratto alle condizioni di legge, assicurando così la valida prosecuzione del rapporto. Questa azione è ammessa esclusivamente nei casi di nullità dei canoni superiori a quelli consentiti. Secondo un’interpretazione, l’azione di riconduzione potrebbe essere utilizzata anche per ottenere il rispetto delle clausole contrattuali contenute nel contratto-tipo, correggendo eventuali difformità contrattuali.

 

Orientamento dominante delle sezioni unite

Secondo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, in caso di locazione ad uso abitativo registrata per un canone inferiore al reale, il contratto resta valido per il canone apparente, mentre l’accordo simulatorio relativo al maggior canone è nullo. Tale nullità non può essere sanata da una registrazione tardiva. Il conduttore può quindi richiedere la restituzione delle somme versate in eccesso, potendo giovarsi della presunzione di pagamento dei canoni arretrati fino alla data in cui il locatore abbia giudizialmente lamentato l’inadempimento.

 

La controdichiarazione nella locazione

Il canone di locazione è unicamente quello contenuto nel contratto registrato. Qualsiasi accordo occulto relativo a una parte eccedente del canone è nullo e non può essere sanato da una successiva registrazione. Solo un nuovo accordo scritto e registrato può modificare il precedente contratto, soggetto alla corrispondente imposizione fiscale.

 

Nuovo approccio della cassazione

La Suprema Corte ha recentemente affermato che il contratto di locazione verbale e non registrato è affetto da nullità relativa, azionabile solo dal conduttore. Questa nullità si applica anche ai contratti stipulati prima del 1° gennaio 2016. Inoltre, la prova della diversa decorrenza del contratto di locazione, in assenza di una controdichiarazione, non può essere sostenuta tramite prove orali.

 

Limiti alla prova testimoniale

La prova testimoniale per i contratti scritti è limitata anche nei procedimenti locatizi. Se una delle parti propone una domanda di simulazione per accertare un negozio dissimulato non illecito, deve affrontare gli stessi limiti della prova testimoniale. Pertanto, la simulazione può essere provata solo tramite una controdichiarazione. Questo principio si applica anche in caso di contratto simulato, sia esso assoluto o relativo.

In conclusione, la legge n. 431/1998 e le successive modifiche offrono al conduttore strumenti per proteggersi da canoni di locazione illegittimamente elevati, consentendo la restituzione delle somme indebitamente versate e la riconduzione del contratto alle condizioni di legge.

 

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