Mancato Pagamento dell’Aumento del Canone di Locazione: Diritti e Obblighi

L’Adeguamento del Canone alle Opere Straordinarie

L’articolo 23 della legge n. 392/1978 stabiliva che, in caso di esecuzione di importanti opere straordinarie necessarie per conservare l’immobile o evitarne il degrado, il locatore poteva richiedere un aumento del canone di locazione. Tale aumento non poteva superare l’interesse legale sul capitale impiegato nei lavori, al netto delle indennità e dei contributi ricevuti. L’aumento del canone decorreva dalla data di ultimazione delle opere se la richiesta era fatta entro 30 giorni, altrimenti dal mese successivo al ricevimento della richiesta.

Questa norma, che mirava a equilibrare il valore del canone rispetto ai miglioramenti apportati all’immobile, è stata abrogata dall’articolo 14 della legge n. 431/1998 per le locazioni abitative. Da allora, le parti possono liberamente disciplinare la ripartizione delle spese e l’integrazione del canone, senza i vincoli precedenti.

 

La Clausola Contrattuale

L’autonomia negoziale, definita dall’art. 1322 del codice civile, permette ai contraenti di autoregolamentare i propri interessi. Di conseguenza, solo una clausola contrattuale può legittimare la richiesta di aggiornamento del canone per lavori straordinari. Se il contratto di locazione non prevede tale aumento, il locatore non può pretendere un’integrazione del canone. Ad esempio, in caso di installazione di un nuovo ascensore, il locatore può richiedere un aumento solo se previsto nel contratto di locazione.

 

Le Decisioni delle Sezioni Unite

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno stabilito che l’integrazione del canone, come previsto dall’art. 23 della legge n. 392/1978, si applica non solo per le riparazioni straordinarie eseguite durante il rapporto di locazione, ma anche per quelle effettuate in un precedente contratto, purché vi sia continuità nel rapporto locativo. Questa maggiorazione è considerata un elemento costitutivo del canone, che deve rimanere stabile nel tempo.

 

Conseguenze del Mancato Pagamento

In presenza di una clausola contrattuale che prevede l’aumento del canone per lavori straordinari, il mancato pagamento da parte del conduttore legittima il locatore a intraprendere un’azione legale per il recupero delle somme dovute. La maggiorazione deve essere considerata come parte integrante del canone, mantenendo stabilità e certezza nel tempo.

In conclusione, è essenziale che le parti contrattuali disciplinino chiaramente nei loro accordi le modalità di integrazione del canone in caso di lavori straordinari, per evitare controversie e garantire il rispetto dei diritti e degli obblighi reciproci.

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