Aggiornamento del Canone di Locazione Non Abitativa: Norme e Vincoli

Richiesta di Aumento del Canone: Un Passaggio Necessario

La Corte di Cassazione ha chiarito che, per quanto riguarda i contratti di locazione di immobili urbani non abitativi, ogni aumento del canone deve essere richiesto espressamente dal locatore dopo l’avvenuta variazione degli indici ISTAT. La clausola che prevede un aumento automatico del canone senza una richiesta esplicita del locatore è nulla ai sensi degli articoli 32 e 79 della legge n. 392/1978. Pertanto, per tutelare la certezza dell’obbligazione del conduttore, ogni richiesta di aumento deve essere puntualmente riferita alla variazione degli indici ISTAT.

 

Criterio di Calcolo: La Variazione Assoluta

L’aggiornamento annuale del canone di locazione per immobili ad uso non abitativo deve essere calcolato utilizzando il criterio della variazione assoluta. Questo significa che la base di calcolo è sempre il canone iniziale, e si tiene conto dell’intera variazione ISTAT ridotta al 75% verificatasi dal momento della stipula del contratto fino alla richiesta del locatore. Non importa se in alcuni anni intermedi non è stato richiesto l’aggiornamento; ciò che conta è la variazione totale dell’ISTAT dal canone originario al momento della richiesta.

 

Nullità delle Clausole di Aumento Automatico

Qualsiasi clausola che preveda un aumento automatico del canone senza una richiesta specifica del locatore è considerata nulla. Questo perché la legge prevede non solo limiti quantitativi agli aggiornamenti, ma anche specifiche modalità di attuazione, inclusa la necessità di una richiesta formale da parte del locatore. La protezione normativa si estende quindi sia ai limiti dell’aggiornamento sia alle modalità con cui questi aggiornamenti devono essere richiesti e implementati.

 

Conseguenze del Ritardo nella Restituzione dell’Immobile

Nel caso di ritardata restituzione dell’immobile, il canone dovuto dal conduttore deve essere calcolato tenendo conto degli adeguamenti annuali ISTAT, anche se il locatore non ha presentato una richiesta specifica per tali aggiornamenti. Questo è stabilito dall’articolo 1591 del codice civile, che prevede che il conduttore inadempiente debba pagare un canone comprensivo delle variazioni ISTAT per il periodo di ritardata riconsegna.

 

Canone a Scaletta: Condizioni di Legittimità

La previsione di un canone crescente nel tempo è legittima solo se il criterio di aumento è obiettivamente prestabilito al momento della stipula del contratto. Questo tipo di canone, detto “a scaletta”, deve essere chiaramente definito e non può essere utilizzato per eludere i limiti di aggiornamento posti dalla legge. Se si dimostra che le parti hanno inserito questa clausola con l’intento di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria senza rispettare i limiti legali, la clausola sarà considerata nulla.

 

Conclusioni

La normativa sulle locazioni non abitative stabilisce chiaramente che ogni aggiornamento del canone deve essere richiesto espressamente dal locatore e calcolato in base alla variazione assoluta dell’ISTAT. Le clausole di aumento automatico sono nulle, e le condizioni per eventuali canoni crescenti devono essere definite chiaramente e rispettare i limiti legali. La protezione dei diritti del conduttore è garantita dalla legge, che impedisce aumenti non giustificati e richiede trasparenza e specificità nelle richieste di aggiornamento.

 

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