Innovazioni nella Locazione: Normative e Obblighi del Locatore

Divieto di Innovazioni e Obblighi del Locatore

L‘articolo 1575 del codice civile impone al locatore un doppio obbligo di manutenzione: uno positivo, che prevede la conservazione dell’immobile, e uno negativo, che vieta apportare innovazioni che possano pregiudicare il godimento della cosa locata. Questo divieto, specificato dall’articolo 1582 del codice civile, può riguardare sia modifiche quantitative (che limitano l’utilizzo di parti dell’immobile) che qualitative (che ne deteriorano il godimento). Esempi tipici sono la chiusura di una finestra o la soppressione del riscaldamento, che rendono l’immobile meno funzionale per il conduttore.

 

Innovazioni Pregiudizievoli: Illecite e Lecite

Secondo la giurisprudenza, le innovazioni che possono arrecare danno al conduttore, diminuendone il godimento dell’immobile, sono vietate. Ad esempio, interventi pericolosi che potrebbero danneggiare il conduttore sono considerati illeciti (Cass. II, n. 772/1973; Cass. III, n. 1926/1961). Al contrario, le innovazioni che migliorano le condizioni di utilizzabilità del bene locato sono consentite. Un caso emblematico è la trasformazione a verde di una superficie condominiale senza il consenso del conduttore (Cass. III, n. 6345/1985).

 

Impianto di Riscaldamento Centralizzato: Innovazioni Consentite

Un esempio di innovazione lecita è l’installazione di un impianto di riscaldamento centralizzato in un condominio. Secondo la Corte di Cassazione, tale innovazione, se non voluttuaria né gravosa, è vincolante per tutti i condòmini e, di conseguenza, anche per il conduttore che deve contribuire alle spese di esercizio (Cass. III, n. 7001/1993). Il mancato pagamento di queste spese può giustificare un’azione di sfratto per morosità. In questo contesto, la Corte ha stabilito che il conduttore deve pagare le spese di riscaldamento fin dall’attivazione del servizio, poiché l’innovazione migliora obiettivamente l’utilizzabilità dell’immobile.

 

Precedenti Giurisprudenziali e Applicazioni Pratiche

Un altro caso giurisprudenziale rilevante riguarda la costruzione di un muretto con inferriata che, chiudendo il transito su una strada antistante il locale locato, non è stata considerata un’innovazione pregiudizievole, poiché non ha impedito né reso gravoso l’accesso al locale (Cass. III, n. 12694/2015). Questo esempio evidenzia come le modifiche che non ostacolano il godimento del bene da parte del conduttore non rientrano nelle innovazioni vietate dall’art. 1582 c.c.

 

Conclusioni: Equilibrio tra Diritti e Obblighi

La normativa e la giurisprudenza italiana stabiliscono un equilibrio tra i diritti del locatore e quelli del conduttore. Mentre il locatore deve evitare innovazioni che diminuiscano il godimento dell’immobile, può apportare modifiche migliorative che aumentano la qualità della vita all’interno dell’immobile stesso. Il conduttore, da parte sua, è tenuto a contribuire alle spese per tali miglioramenti, in quanto ne beneficia direttamente. Questo equilibrio garantisce che entrambe le parti possano usufruire al meglio del contratto di locazione, rispettando i rispettivi obblighi e diritti.

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