Il recesso del locatore per mancata occupazione continuativa dell’immobile

Recesso del locatore: condizioni e motivazioni

Il locatore può esercitare il diritto di recesso dal contratto di locazione quando le assenze del conduttore e dei suoi familiari superano quelle normali per necessità. Questa possibilità è prevista dall’art. 59, n. 8, della legge n. 392/1978, originariamente applicata alle locazioni non abitative. La Suprema Corte ha chiarito che il locatore può avvalersi di questa norma quando il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo, dimostrando il venir meno delle esigenze abitative primarie.

 

Esempi giurisprudenziali di recesso del locatore

In diverse sentenze, la giurisprudenza ha delineato specifiche situazioni che giustificano il recesso del locatore. Ad esempio, la Corte di Cassazione ha confermato il diritto di recesso nei confronti di un conduttore che utilizzava l’immobile solo stagionalmente, giustificando l’assenza con la mancanza di riscaldamento (Cass. III, n. 1676/1989). Altre sentenze hanno incluso nel concetto di mancata occupazione la definitiva trasferimento del conduttore in un’altra città e l’occupazione occasionale dell’immobile (Cass. III, n. 6338/1985; Cass. III, n. 3497/1984).

 

Procedura per il rilascio dell’immobile

Se il conduttore non rilascia l’immobile alla scadenza del contratto, il locatore può avviare la procedura prevista dall’art. 3, comma 4, della legge n. 431/1998. La comunicazione del diniego di rinnovo del contratto, pur essendo di natura negoziale, costituisce una condizione di procedibilità della domanda di rilascio e deve precedere l’introduzione del giudizio (Cass. III, n. 2777/2003).

 

Azioni legali e modalità procedurali

Il locatore, avendo notificato il diniego di rinnovo e non avendo ottenuto il rilascio spontaneo dell’immobile, non può avvalersi del procedimento ordinario per convalida di sfratto, ma deve utilizzare la procedura ex art. 30 della legge n. 392/1978. Questo articolo, richiamato anche per le locazioni abitative, disciplina le modalità per l’azione di recupero del bene, attraverso la proposizione di una domanda di rilascio introdotta con un ricorso ex art. 447-bis c.p.c.

 

Errori procedurali e sanabilità

Un’istanza di rilascio proposta erroneamente con le forme del procedimento per convalida non comporta la nullità dell’atto introduttivo, ma rappresenta una mera irregolarità sanabile tramite mutamento di rito (Cass. III, n. 9776/1997). Il giudice, in presenza di un’istanza di rilascio correttamente introdotta, può emettere un’ordinanza di rilascio che costituisce titolo esecutivo.

 

Onere della prova

Non è onere del locatore provare la veridicità assoluta della motivazione addotta per il mancato utilizzo continuativo dell’immobile. La legge non impone al locatore un onere della prova così stringente, che ricade invece sul conduttore, se intende opporsi alla richiesta di rilascio dell’immobile.

In sintesi, la normativa e la giurisprudenza italiana offrono al locatore strumenti per recedere dal contratto di locazione in caso di mancata occupazione continuativa dell’immobile da parte del conduttore, sempre che questa sia ingiustificata e dimostri la cessazione delle necessità abitative.

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