Il contratto di locazione come corrispettivo per il portiere

Premessa: la locazione come corrispettivo della prestazione d’opera

Quando un immobile viene concesso in godimento come parte del compenso per una prestazione d’opera, come nel caso di un portiere, si entra in un’area giuridica particolare. Secondo l’articolo 1615 del Codice Civile, il contratto che concede lo sfruttamento di un terreno rientra nell’ambito della locazione di beni immobili produttivi. Pertanto, è soggetto all’obbligo di forma scritta per contratti di durata superiore a nove anni, come stabilito dall’articolo 1350, comma 8, del Codice Civile (Cass. III, n. 24371/2006).

 

La disciplina dell’art. 659 c.p.c. e i contratti misti

L’articolo 659 del Codice di Procedura Civile non si applica ai semplici contratti di locazione, ma ai contratti misti, dove il godimento dell’immobile rappresenta, almeno in parte, il corrispettivo di una prestazione professionale. Questo articolo consente il procedimento per convalida per i rapporti di locazione combinati con altri tipi di contratti. Sono inclusi in questa fattispecie i casi in cui esiste un necessario collegamento tra il godimento del bene e lo svolgimento dell’attività lavorativa, come per i portieri, i custodi, i giardinieri e i collaboratori domestici. Tuttavia, l’articolo 659 c.p.c. non si applica quando i due contratti sono autonomi e distinti.

 

Interpretazioni sulla cessazione del rapporto

La cessazione del rapporto di lavoro è una questione controversa. La maggior parte degli interpreti ritiene che la locuzione “cessazione del rapporto per qualsiasi causa” debba essere interpretata estensivamente, includendo anche il recesso di una delle parti, come le dimissioni del prestatore d’opera o il licenziamento da parte del datore di lavoro. Tuttavia, esistono divergenze sulla possibilità di utilizzare il procedimento di convalida in caso di contestazioni.

 

Orientamento prevalente: collegamento tra contratto di locazione e contratto di lavoro

L’orientamento prevalente sostiene che, per il procedimento di convalida ex art. 659 c.p.c., è necessario un collegamento tra il contratto di locazione e il contratto di lavoro subordinato. Non è essenziale che i termini del rapporto di prestazione d’opera siano specificati nella scrittura privata relativa al godimento dell’immobile, purché sia chiaro l’intento negoziale delle parti (Cass. III, n. 330/1973). Anche la Corte Suprema ha stabilito che l’articolo 659 c.p.c. è applicabile se esiste un collegamento tra i due contratti, lasciando al giudice di merito la valutazione della sussistenza di tale collegamento (Cass. III, n. 6800/2003).

 

Orientamento minoritario: assenza di collegamento necessario

Un orientamento minoritario propone un’interpretazione più estensiva dell’articolo 659 c.p.c., applicabile anche quando il godimento dell’immobile non è collegato alla prestazione lavorativa, ma rappresenta un mero corrispettivo (Cass. III, n. 3680/1984). Secondo questa visione, il contratto di locazione mantiene la propria autonomia anche dopo la cessazione del rapporto di lavoro, rendendo nulla la condizione risolutiva legata alla cessazione del rapporto di lavoro (Cass. III, n. 5978/1981).

 

Conclusioni: applicabilità del procedimento per convalida

In sintesi, la concessione in uso di un alloggio per il portiere o altri lavoratori in mansioni simili è considerata una prestazione accessoria del rapporto di lavoro, che perde la sua obbligatorietà con la cessazione del rapporto stesso. Pertanto, l’articolo 659 c.p.c. trova applicazione sia quando esiste un chiaro collegamento tra il contratto di locazione e il contratto di lavoro, sia, secondo una minoranza, quando tale collegamento non è esplicito. Questo permette al locatore di utilizzare il procedimento per convalida anche in caso di cessazione del rapporto di lavoro per qualsiasi motivo, purché il collegamento tra i due contratti sia adeguatamente dimostrato.

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