Successione e locazione: rilascio dell’immobile alla cessazione del contratto

La successione nel contratto di locazione

Il tema della successione nel contratto di locazione a uso abitativo, in caso di morte del conduttore, è disciplinato dall’articolo 6 della Legge n. 392 del 1978. Questa norma prevede che, in caso di decesso del conduttore, il contratto di locazione sia automaticamente trasferito al coniuge, agli eredi e ai parenti conviventi abitualmente con lui. Questo meccanismo garantisce la continuità abitativa dei familiari del defunto, evitando che debbano abbandonare l’alloggio.

 

Pluralità di conduttori e vicenda successoria

La normativa prevede che anche in caso di pluralità di conduttori, il decesso di uno non estingua il contratto di locazione, ma consenta agli eredi e ai conviventi abituali del defunto di subentrare nei diritti e negli obblighi contrattuali. La Suprema Corte ha chiarito che il subentro deve essere riconosciuto anche nei confronti degli altri contitolari del contratto, evitando che i successori siano considerati semplici ospiti e quindi privi di protezione giuridica.

 

La condizione dell’abituale convivenza

Perché gli eredi possano succedere nel contratto di locazione, è necessaria la condizione dell’abituale convivenza con il defunto. Questa convivenza deve essere intesa come comunanza di vita domestica, non limitata a una semplice coabitazione occasionale. La giurisprudenza ha stabilito che il certificato di residenza ha valore meramente presuntivo e può essere superato da prove contrarie, che dimostrino l’effettiva stabilità della convivenza.

 

Comunicazione della vicenda successoria al locatore

Il subentro degli eredi nel contratto di locazione deve essere comunicato al locatore, affinché questi possa riconoscere la nuova situazione contrattuale. La mancata comunicazione rende inopponibile al locatore la successione, che può continuare a ritenere il contratto intestato al defunto conduttore fino a quando non riceve notifica del cambiamento.

 

Legittimazione passiva degli eredi

Gli eredi subentrano nei diritti e negli obblighi del contratto di locazione e possono essere chiamati a rispondere in caso di risoluzione del contratto per inadempimento. Tuttavia, se gli eredi rinunciano formalmente all’eredità, perdono anche la legittimazione passiva rispetto alle obbligazioni contrattuali del defunto. Questo è stato confermato dalla giurisprudenza che ha rilevato la necessità di una dichiarazione formale per la rinuncia all’eredità.

 

La prova della successione

L’onere della prova della condizione di convivente abituale spetta a chi rivendica la successione nel contratto di locazione. La giurisprudenza ha stabilito che il diritto di succedere nel contratto non deriva dalla semplice eredità, ma dalla convivenza stabile e abituale con il conduttore defunto.

 

Conclusioni

Il legislatore ha inteso tutelare i diritti abitativi dei familiari e dei conviventi del conduttore defunto, garantendo la continuità del contratto di locazione. Tuttavia, la successione è subordinata a condizioni precise, come la convivenza abituale, e deve essere comunicata al locatore per essere opponibile. In mancanza di queste condizioni, gli eredi non possono succedere nel contratto, ma rispondono comunque delle obbligazioni contrattuali scadute al momento del decesso del conduttore.

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