Il Rilascio dell’Immobile alla Cessazione del Contratto e Pluralità di Locatori

La Pluralità di Locatori: Un’Analisi della Comunione dei Beni

In presenza di una pluralità di proprietari su un immobile, la gestione e l’amministrazione dello stesso rientrano nell’istituto della comunione, regolamentato dagli articoli 1100-1116 del Codice Civile italiano. Queste norme definiscono come i diritti e gli oneri debbano essere distribuiti tra i comproprietari. L’articolo 1105 c.c. stabilisce che tutti i comproprietari hanno il diritto di partecipare all’amministrazione del bene comune. Questo implica che ciascun comproprietario può validamente firmare un contratto di locazione a proprio nome.

Secondo la giurisprudenza, il rapporto locatizio instaurato con il conduttore è di natura personale. Pertanto, chiunque abbia la disponibilità di un immobile può decidere di locarlo, anche in assenza del consenso degli altri comproprietari. Questa interpretazione è supportata dalla sentenza della Corte di Cassazione (Cass. III, n. 20371/2013), che ritiene valido ed efficace il contratto di locazione stipulato da uno dei comproprietari senza la necessità della firma degli altri.

 

Il Ruolo dei Comproprietari: Autonomia e Limiti

L’eventuale mancanza di poteri o autorizzazioni rileva solo nei rapporti interni tra i comproprietari e non può essere opposta al conduttore che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni del locatore apparente. Di conseguenza, ciascun comproprietario gode di pari poteri gestionali salvo prova contraria.

 

Le Sezioni Unite e la Validità del Contratto di Locazione

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno risolto un contrasto interpretativo riguardante i rapporti tra due comproprietari quando uno di essi stipula un contratto di locazione senza l’altro. Hanno chiarito che il requisito fondamentale per la validità del contratto è la disponibilità dell’immobile da parte del comproprietario locatore. Indipendentemente dalla necessità di dimostrare poteri rappresentativi, la locazione stipulata da un singolo comproprietario è valida se questo ha la disponibilità del bene e può garantire al conduttore il godimento del bene stesso (Cass. S.U., n. 11135/2012).

 

Azione di Sfratto e Poteri Gestori dei Comproprietari

In caso di pluralità di locatori, ciascun comproprietario può agire autonomamente per ottenere il rilascio dell’immobile alla cessazione del contratto di locazione. Questo principio si basa sulla disciplina della solidarietà (art. 1292 c.c.), che non crea un rapporto unico e inscindibile, escludendo quindi la necessità di litisconsorzio necessario. La causa di sfratto può essere intrapresa da uno dei comproprietari senza il consenso degli altri, presupponendo il consenso degli altri comproprietari, salvo prova contraria (Cass. III, n. 17933/2019).

 

La Minoranza di Orientamento: Necessità di Litisconsorzio

Un orientamento minoritario sostiene che, in caso di contratto con pluralità di parti, si verifichi un’ipotesi di litisconsorzio necessario. Secondo questa interpretazione, la risoluzione del contratto richiede la partecipazione di tutti i comproprietari, poiché il rapporto giuridico non può essere sciolto solo per alcuni di essi lasciando inalterato il vincolo per gli altri (Cass. II, n. 2925/1986).

 

Conclusione

La mancanza di poteri o autorizzazioni rileva solo nei rapporti interni tra comproprietari e non può essere opposta al conduttore. Ogni comproprietario ha pari poteri gestori, e in assenza di prova contraria, può agire autonomamente per la gestione e la cessazione del contratto di locazione. Questo approccio garantisce una gestione più efficiente degli immobili in comunione e protegge le aspettative legittime dei conduttori.

 

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