La responsabilità del locatore per l’omissione di comunicazione delle delibere condominiali

Il Diritto di Partecipazione del Conduttore all’Assemblea dei Condomini

L’art. 10 della legge n. 392/1978 riconosce al conduttore (inquilino) il diritto di voto in luogo del proprietario dell’appartamento locato nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d’aria. Questo diritto si estende anche agli edifici non in condominio, ossia quelli con un unico proprietario e con più unità immobiliari concesse in locazione. In tali casi, gli inquilini possono riunirsi in assemblea per deliberare sulle spese e la gestione dei servizi, con la convocazione a carico del proprietario o di almeno tre conduttori.

 

Il diritto dell’inquilino di impugnare delibere viziate

Gli inquilini hanno il diritto di impugnare le delibere condominiali viziate riguardanti i servizi di riscaldamento e condizionamento d’aria. La Cassazione ha confermato che questo diritto è implicito nel rinvio alle disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini. Tuttavia, il potere di impugnare non si estende ad altre delibere condominiali come la nomina dell’amministratore o l’approvazione del bilancio preventivo. Solo per le delibere inerenti ai servizi di riscaldamento e condizionamento, gli inquilini possono ricorrere al giudice.

 

Responsabilità del locatore per la mancata convocazione dell’assemblea

L’art. 10, commi 1 e 2, della legge n. 392/1978 non prevede meccanismi specifici per assicurare l’effettiva partecipazione del conduttore alle assemblee condominiali. Secondo la giurisprudenza, l’obbligo di informare il conduttore della convocazione dell’assemblea grava esclusivamente sul locatore. La mancata convocazione dell’inquilino non può essere imputata al condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione. Se il locatore non adempie a questo obbligo, l’inquilino potrebbe rifiutarsi di pagare i maggiori oneri derivanti da delibere condominiali adottate in sua assenza.

 

Conseguenze della mancata informazione: risoluzione del contratto e risarcimento dei danni

Se la mancata informazione da parte del locatore causa disagi significativi all’inquilino, come l’impossibilità di utilizzare servizi essenziali per l’abitabilità dell’appartamento, l’inquilino può chiedere la risoluzione del contratto di locazione e il risarcimento dei danni. La gravità dell’inadempimento e il danno subito devono essere provati dall’inquilino, che può richiedere il risarcimento sia per danni patrimoniali (costi di trasloco, nuove utenze, differenza di canone) sia non patrimoniali (danni alla salute, danni esistenziali).

 

Conclusioni

La legge n. 392/1978 riconosce diritti significativi agli inquilini in materia di partecipazione alle decisioni condominiali sui servizi di riscaldamento e condizionamento. Tuttavia, la responsabilità di informare gli inquilini grava interamente sui locatori. Inadempienze da parte dei locatori possono portare a gravi conseguenze legali, compresa la risoluzione del contratto di locazione e richieste di risarcimento danni. La corretta gestione della comunicazione delle delibere assembleari è quindi cruciale per evitare contenziosi e garantire un rapporto di locazione sereno e trasparente.

 

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