Recupero degli Oneri Condominiali: Obblighi e Ruoli di Locatore e Conduttore

Estraneità del Conduttore Rispetto alle Obbligazioni del Condominio

Il conduttore di un’unità immobiliare rimane, ancora oggi, in una sorta di “limbo” per quanto riguarda le obbligazioni condominiali. Nonostante alcuni limitati diritti riconosciuti dall’art. 10 della legge n. 392/1978, che permettono di partecipare alle assemblee condominiali e votare su specifiche questioni, l’art. 9 della stessa legge rimane una norma interna al contratto tra locatore e conduttore. Di conseguenza, l’amministratore del condominio non può mai richiedere un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore, anche per le spese su cui quest’ultimo ha diritto di voto in assemblea. Il credito del condominio riguarda unicamente il proprietario (condòmino) moroso, indipendentemente dal fatto che il conduttore paghi gli oneri posti a suo carico dal contratto di locazione e dalla legge.

 

Gli Obblighi del Conduttore Verso il Locatore

Il conduttore non è obbligato a pagare le spese relative alle parti comuni direttamente all’amministratore del condominio. È invece tenuto a rispondere contrattualmente nei confronti del locatore, che a sua volta è obbligato verso il condominio. Il proprietario locatore ha il diritto di rivalsa nei confronti del conduttore solo dopo aver anticipato le spese condominiali. Il condominio, quindi, non può agire direttamente contro il conduttore per recuperare tali spese. Inoltre, il locatore non può agire in giudizio per esigere un credito maturato dal condominio nei confronti del condòmino, non potendo far valere un diritto altrui (art. 81 c.p.c.).

 

Individuazione del Soggetto Passivo dell’Obbligo di Pagamento

Il soggetto passivo dell’obbligo di pagamento degli oneri condominiali è il condòmino, ossia il proprietario dell’unità immobiliare. La redazione dell’anagrafica condominiale, prevista dall’art. 1130, n. 6) c.c., dovrebbe agevolare questa individuazione. Tuttavia, tale anagrafica rappresenta solo una rubrica compilata con la collaborazione volontaria dei condòmini e non sostituisce i pubblici registri. L’amministratore è obbligato a verificare le informazioni contenute nei registri pubblici prima di avviare un’azione giudiziale. In caso di mancanza o incompletezza delle comunicazioni da parte dei condòmini, l’amministratore può richiedere le informazioni necessarie e, dopo 30 giorni di inerzia, acquisirle addebitandone il costo al responsabile.

 

La Strada del Decreto Ingiuntivo

L’amministratore può rivolgersi al giudice per ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento immediatamente esecutivo come metodo più efficace per recuperare le somme dovute dal condòmino inadempiente. Questo strumento permette di aggredire subito il patrimonio del debitore, anche se quest’ultimo decide di opporsi instaurando un giudizio di opposizione. La completezza della documentazione che supporta il decreto ingiuntivo viene verificata nel successivo giudizio di opposizione, in cui il condominio deve dimostrare la validità delle proprie pretese, inclusa la legittimità della delibera assembleare che approva il rendiconto.

 

La Validità della Delibera Assembleare

La delibera assembleare rappresenta il titolo di credito del condominio e costituisce prova dell’esistenza del credito che legittima il decreto ingiuntivo. Anche in caso di opposizione, la delibera può condurre alla condanna del singolo condòmino a pagare le somme dovute. L’opposizione è limitata alla verifica dell’esistenza e dell’efficacia della delibera relativa all’approvazione della spesa e alla ripartizione degli oneri, come confermato da diverse sentenze della Corte di Cassazione (Cass. II, n. 15642/2012; Cass. II, n. 17014/2010; Cass. S.U., n. 4421/2007).

In conclusione, il sistema giuridico italiano chiarisce i ruoli e le responsabilità di locatori e conduttori nei confronti degli oneri condominiali, definendo le procedure per il recupero dei crediti e la validità delle delibere assembleari.

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