La Manutenzione degli Impianti e degli Elettrodomestici in Locazione

Riparazione e Sostituzione degli Elettrodomestici

In caso di rottura o guasto degli impianti e degli elettrodomestici forniti con l’immobile locato, è il locatore a doversi occupare della sostituzione o riparazione, purché tali danni siano dovuti al normale deterioramento nel tempo. Secondo quanto stabilito dalla giurisprudenza (Cass. III, n. 12085/1998), il locatore è responsabile di tutte le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile nelle condizioni iniziali al momento della stipula del contratto di locazione. Questo include, ad esempio, l’obbligo di installare un impianto di riscaldamento autonomo se quello centralizzato viene dismesso a seguito di una delibera condominiale (Trib. Bari 18 novembre 2005; Pret. Torino 14 gennaio 1997).

 

Manutenzione Ordinaria e Straordinaria

Il locatore deve occuparsi della manutenzione straordinaria degli impianti, come la sostituzione di uno scaldabagno o la riparazione di elettrodomestici che si guastano a causa dell’uso normale nel tempo (Cass. III, n. 772/1982). Tali riparazioni non devono essere conseguenza di un utilizzo improprio da parte del conduttore.

 

Inadempimenti e Risoluzione del Contratto

La presenza di un grave degrado degli impianti, come l’impianto elettrico o di riscaldamento, può giustificare la risoluzione del contratto di locazione. La pericolosità degli impianti costituisce una grave inadempienza del locatore, rendendo l’immobile insicuro per l’uso abitativo e giustificando la richiesta del conduttore di risolvere il contratto (Trib. Taranto 13 giugno 2012, n. 1185).

 

Diritti del Conduttore

Il conduttore ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto se l’immobile risulta privo di impianti funzionanti per l’erogazione di servizi essenziali, come l’acqua, l’elettricità e il gas. La mancanza di questi impianti, senza un accordo diverso tra le parti, legittima la richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore (Trib. Vicenza 30 settembre 2011, n. 1505).

 

Obblighi del Locatore

Il locatore deve garantire che l’immobile sia idoneo all’uso previsto dal contratto, inclusa la presenza e il funzionamento degli impianti essenziali. Le riparazioni straordinarie, l’installazione e l’adeguamento degli impianti spettano al locatore, mentre le piccole manutenzioni sono a carico del conduttore. Tuttavia, guasti improvvisi non dovuti a colpa del conduttore devono essere riparati a spese del locatore, in quanto derivano dalla vetustà degli impianti (art. 1575, n. 2, c.c.).

 

Conseguenze dell’Inadempimento del Locatore

L’inadempimento del locatore nel ripristinare tempestivamente il funzionamento degli impianti, dopo la richiesta del conduttore, legittima la risoluzione anticipata del contratto. In questo caso, il locatore è tenuto a risarcire il danno subito dal conduttore, che dovrà cercare un nuovo immobile avente le stesse caratteristiche di quello precedente.

In conclusione, la corretta gestione degli impianti e degli elettrodomestici negli immobili in locazione è fondamentale per garantire un rapporto sereno tra locatore e conduttore, rispettando i diritti e i doveri di entrambe le parti.

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