Risoluzione del contratto di Locazione a Seguito di Terremoto

La Distruzione dell’Immobile e l’Impossibilità Sopravvenuta della Prestazione

Il contratto di locazione implica un obbligo da parte del locatore di mantenere l’immobile in condizioni tali da servire all’uso convenuto e di eseguire le riparazioni necessarie. Questo obbligo, sancito dagli articoli 1575 e 1577 del codice civile, può però trovare un limite nella disciplina dell’impossibilità sopravvenuta della prestazione. Quando l’utilizzo dell’immobile diventa impossibile per cause non imputabili al locatore, si verifica l’estinzione dell’obbligazione di mantenimento.

 

L’Impatto della Distruzione Parziale

Non solo la distruzione totale dell’immobile ma anche quella parziale, se questa riguarda elementi essenziali e strutturali, può determinare l’inutilizzabilità definitiva del bene. In tal caso, l’obbligo di manutenzione del locatore cessa, poiché la struttura non è più in grado di assolvere la funzione per cui era stata affittata. Tuttavia, se gli elementi restanti assicurano la funzionalità complessiva dell’immobile, si parla di distruzione parziale solo se le riparazioni possono restituire la funzionalità originaria senza ricostruzioni significative.

 

La Risoluzione del Contratto di Locazione

Nel caso in cui l’immobile locato subisca gravi danni a seguito di un terremoto, il conduttore può richiedere al giudice di dichiarare l’impossibilità sopravvenuta della prestazione, in base all’articolo 1463 del codice civile. In assenza di leggi specifiche che regolino le locazioni in tali circostanze, si applica la disciplina generale sull’estinzione del contratto per impossibilità sopravvenuta non imputabile alle parti. Questo porta all’automatica risoluzione del contratto e alla liberazione del conduttore dall’obbligazione di pagamento del canone.

 

La Prova dell’Inagibilità

È fondamentale per il conduttore dimostrare che l’immobile necessita di interventi gravi di ristrutturazione. L’inagibilità rilevante è quella che altera significativamente e stabilmente il sinallagma contrattuale, rendendo l’immobile inutilizzabile per lo scopo previsto nel contratto. Se l’inutilizzabilità è solo temporanea e le riparazioni sono possibili, il contratto di locazione non si risolve. In questi casi, il rapporto locativo prosegue e le opere di riparazione, anche se straordinarie, sono considerate sufficienti per il ripristino dell’uso convenuto.

 

Conclusione

La disciplina dell’impossibilità sopravvenuta della prestazione offre una protezione sia per il locatore che per il conduttore in caso di eventi sismici. Tuttavia, la risoluzione del contratto dipende dalla gravità dei danni e dalla possibilità di riparazione dell’immobile. In ogni caso, è essenziale una valutazione precisa e documentata dell’inagibilità per determinare l’applicabilità delle norme relative.

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