Vizi dell’Immobile Locato: Strumenti a Tutela del Conduttore

Cosa Sono i Vizi della Cosa Locata

I vizi dell’immobile locato, secondo l’articolo 1578 del codice civile italiano, sono quelle imperfezioni che compromettono la struttura e la funzionalità del bene, riducendo notevolmente il suo godimento. Questi difetti possono manifestarsi anche successivamente alla conclusione del contratto, purché già esistenti al momento della consegna. La legge, infatti, tutela il conduttore contro i vizi della cosa locata presenti al momento della consegna, richiedendo un accertamento giudiziale dell’inadempimento del locatore ai propri obblighi. Secondo una sentenza della Cassazione (Cass. III, n. 16917/2019), i vizi devono essere tali da ridurre l’utilità del bene senza eliminarla completamente.

 

Gli Strumenti di Tutela a Favore del Conduttore

L’articolo 1578 del codice civile offre al conduttore tre principali rimedi contro i vizi della cosa locata:

  1. Risoluzione del Contratto: Se i vizi sono tali da ridurre significativamente l’idoneità del bene all’uso pattuito, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto.
  2. Riduzione del Canone: In alternativa alla risoluzione, il conduttore può chiedere una riduzione del canone di locazione.
  3. Risarcimento dei Danni: Il conduttore può ottenere il risarcimento dei danni se il locatore non dimostra di aver ignorato i vizi senza colpa al momento della consegna.

La Riduzione del Canone di Locazione

Per richiedere una riduzione del canone, il conduttore deve dimostrare l’esistenza e la gravità dei vizi. Solo i difetti gravi e non facilmente eliminabili, che richiedono interventi significativi per essere risolti, giustificano una richiesta di riduzione del canone (Trib. Benevento 7 febbraio 2020). I semplici guasti, che possono essere riparati con interventi di routine, non legittimano tale richiesta.

 

L’Esclusione dell’Autoriduzione del Canone

È importante notare che il conduttore non può autoridursi il canone autonomamente. Qualsiasi riduzione deve essere richiesta giudizialmente, e solo il giudice può valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni delle parti. Anche in presenza di gravi vizi, il conduttore deve continuare a pagare il canone convenzionale fino a una decisione giudiziale (Trib. Roma 2 settembre 2020).

 

La Sospensione del Pagamento del Canone

La sospensione del pagamento del canone è legittima solo se la controprestazione del locatore manca completamente (Trib. Grosseto 19 febbraio 2020). Se l’immobile è parzialmente utilizzabile, il conduttore può sospendere il pagamento in proporzione al grado di utilizzabilità dell’immobile, seguendo i parametri stabiliti dall’articolo 1460 del codice civile.

 

Conclusioni

In sintesi, la legge italiana offre al conduttore diversi strumenti di tutela contro i vizi della cosa locata. Tuttavia, l’applicazione di questi rimedi richiede un accertamento giudiziale e il rispetto delle procedure stabilite dal codice civile. Il conduttore deve sempre agire con buona fede e non può arbitrariamente sospendere o ridurre il pagamento del canone senza una decisione giudiziale che lo autorizzi a farlo.

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