L’obbligo di consegna nel contratto di locazione

Essenza e adempimento dell’obbligo di consegna

L’articolo 1575 del Codice Civile italiano stabilisce un obbligo fondamentale per il locatore: la consegna del bene oggetto di locazione al conduttore. Questo obbligo è cruciale per la realizzazione dello scopo del contratto di locazione, che consiste nel permettere al conduttore di godere del bene in cambio del pagamento di un canone. La consegna può avvenire in diverse modalità, tra cui la consegna materiale del bene mobile, la consegna simbolica come la consegna delle chiavi di un immobile, il constitutum possessorium o la traditio brevi manu.
La consegna rappresenta un adempimento tecnico e un atto non negoziale dovuto dal locatore. Pertanto, la capacità o eventuali vizi della volontà del solvens sono irrilevanti, così come l’accettazione del conduttore. I criteri per stabilire se la consegna sia stata correttamente eseguita devono essere determinati in concreto, riferendosi allo specifico contenuto del contratto e alla varietà di aspetti che il godimento locativo può assumere.

 

Conseguenze dell’inadempimento del locatore

Se il locatore non adempie all’obbligo di consegna, può incorrere nella risoluzione del contratto per sua colpa o dover sopportare una riduzione del corrispettivo. Il conduttore può inoltre chiedere l’esecuzione forzata in forma specifica o preferire la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

 

Consegna di accessori e pertinenze

L’obbligo di consegna include anche accessori e pertinenze del bene locato, salvo patto contrario. Questo principio, sancito dall’articolo 818 del Codice Civile, implica che, insieme al bene principale, vengano consegnati anche gli accessori e le pertinenze necessari all’uso convenuto. Ad esempio, una cantina pertinente a un appartamento deve essere inclusa nel contratto di locazione anche se non espressamente menzionata.

 

Permanenza del conduttore dopo la scadenza del contratto

La detenzione del bene da parte del conduttore dopo la scadenza del contratto, e l’assenza di una manifestazione contraria da parte del locatore, non costituiscono una rinnovazione tacita del contratto di locazione. La volontà del conduttore di terminare il rapporto, manifestata attraverso il recesso, è determinante. Anche il pagamento regolare del canone dopo la scadenza non implica la rinnovazione del contratto senza un comportamento positivo che evidenzi una nuova volontà contraria alla cessazione del rapporto.

 

Impatti della mancata consegna sul contratto

La mancata consegna del bene locato incide significativamente sugli effetti del contratto e sul sinallagma contrattuale, ossia sul rapporto di condizionamento reciproco tra l’obbligazione del locatore di consegnare il bene e quella del conduttore di prendere in consegna il bene e pagare il canone. In caso di mancata consegna, il conduttore può richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni o ottenere la consegna coattiva del bene.
Tuttavia, ottenere la consegna forzata può essere poco pratico se il conduttore ha necessità immediata di un alloggio. In tali casi, è spesso più conveniente per il conduttore risolvere il contratto e trovare un nuovo alloggio, piuttosto che intraprendere un lungo procedimento per ottenere la consegna coattiva.

 

Strategia difensiva del conduttore

Il conduttore deve pianificare attentamente la propria strategia difensiva. La semplice allegazione del contratto di locazione e la diffida ad adempiere possono costituire in mora il locatore. Tuttavia, per ottenere il risarcimento dei danni, il conduttore deve fornire prove specifiche del danno subito a causa della risoluzione del contratto per mancata consegna. Senza tali prove, il locatore non potrà essere condannato a risarcire il danno.
In sintesi, il conduttore deve allegare e provare il danno specifico subito per effetto della mancata tempestiva consegna del bene, affinché possa ottenere il risarcimento nel giudizio di risoluzione del contratto.

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