Il rifiuto del locatore di sottoscrivere il contratto preliminare di locazione

Il Contratto preliminare di locazione

Il contratto preliminare di locazione è uno strumento essenziale per vincolare le parti alla successiva stipula del contratto definitivo di locazione. Per essere effettivamente vincolante, questo contratto deve rispettare i requisiti legali e contenere tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo. La sua forma deve essere la stessa di quella prescritta per il contratto definitivo, come stabilito dall’articolo 1351 del codice civile, che sancisce la nullità del contratto preliminare se non redatto nella stessa forma richiesta per il contratto definitivo.

In particolare, per la locazione di immobili a uso abitativo, la legge n. 431 del 1998 impone la forma scritta per la validità dei contratti di locazione. Questo principio è stato ribadito dalle Sezioni Unite della Cassazione, che hanno sottolineato come la sanzione della nullità risponda a un principio di protezione della parte debole e a un interesse pubblico alla trasparenza del mercato immobiliare.

 

La tutela delle parti e il rispetto dei termini

È fondamentale che il contratto preliminare indichi chiaramente il termine entro il quale le parti si obbligano a concludere il contratto definitivo di locazione. In caso di inadempimento o ritardo, la parte non inadempiente può scegliere tra due opzioni: richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e il conseguente risarcimento del danno, oppure agire in giudizio per ottenere la costituzione coattiva del rapporto in luogo della manifestazione del consenso della parte inadempiente, come previsto dall’articolo 2932 del codice civile.

La risoluzione del contratto preliminare è una via che consente al promittente conduttore di liberarsi dal rapporto qualora il promittente locatore rifiuti ingiustificatamente di stipulare il contratto definitivo. In tal caso, il promittente conduttore ha diritto al risarcimento del danno subito per il mancato perfezionamento dell’accordo definitivo.

 

Esempi di inadempimento e conseguenze

Un caso esemplificativo è quello in cui il promittente conduttore subisca uno sfratto esecutivo e sia tenuto a rilasciare il precedente alloggio entro un termine fissato dal giudice. Il mancato rispetto dell’accordo preliminare per ottenere una nuova abitazione esporrebbe il conduttore a ulteriori costi, come il pagamento di un’indennità di occupazione maggiorata al precedente proprietario, e a disagi psicologici derivanti dall’incertezza abitativa.

Il promittente conduttore deve dimostrare che non vi siano state altre abitazioni disponibili nella stessa zona a un canone pari o inferiore a quello pattuito nel preliminare. A tal fine, può presentare brochure pubblicitarie delle agenzie immobiliari e testimonianze del personale addetto, oltre a esibire lo sfratto esecutivo e gli atti conseguenti.

 

L’obbligo di rinegoziazione

Nel caso in cui il locatore ritenga di avere diritto alla rinegoziazione delle condizioni economiche del contratto preliminare, la legge italiana non prevede un obbligo di rinegoziazione dei contratti divenuti svantaggiosi per una delle parti, nemmeno in seguito a eventi eccezionali e imprevedibili. Anche se l’articolo 1374 del codice civile permette di integrare la regolamentazione contrattuale con i principi di buona fede e correttezza, tale integrazione è limitata ai casi di clausole ambigue, testi contrattuali lacunosi o situazioni non previste dalle parti al momento della stipula del contratto.

In conclusione, il rifiuto ingiustificato del locatore di sottoscrivere il contratto definitivo di locazione può comportare gravi conseguenze per il promittente conduttore, il quale ha il diritto di ottenere un risarcimento per i danni subiti. Tuttavia, l’ordinamento giuridico italiano non riconosce un obbligo generale di rinegoziazione dei contratti, preservando così l’autonomia contrattuale delle parti.

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