Ritardo del conduttore nel rilascio dell’immobile locato

Il conduttore che ritarda nella riconsegna dell’immobile locato è soggetto a specifici obblighi sanciti dall’art. 1591 del Codice Civile. Innanzitutto, deve continuare a pagare il canone di locazione fino al momento effettivo della riconsegna. Inoltre, potrebbe essere tenuto a risarcire eventuali danni maggiori subiti dal locatore a causa del ritardo. Questa responsabilità è distinta da quella prevista dall’art. 1590, che riguarda la restituzione dell’immobile in uno stato diverso da quello originario.

 

Mora del conduttore e adempimenti necessari

La mora del conduttore, ossia il ritardo nella restituzione dell’immobile una volta cessato il contratto, è la condizione necessaria per l’applicazione dell’art. 1591. Il locatore deve collaborare con il conduttore per facilitare la consegna dell’immobile. In caso contrario, il conduttore può liberarsi dagli obblighi notificando un’offerta di riconsegna, che, sebbene in passato dovesse essere formale, oggi può essere anche non formale purché seria, concreta e tempestiva.

 

Azioni legali del locatore per risarcimento danni

Il locatore può intraprendere un’azione legale per ottenere il risarcimento del danno derivante dal ritardo nella consegna dell’immobile. Questa azione, di natura contrattuale, può essere avviata sia se il conduttore restituisce spontaneamente l’immobile dopo la scadenza del contratto, sia se il rilascio avviene a seguito di un’azione di sfratto. Il locatore deve dimostrare il ritardo nella consegna allegando il contratto di locazione o la convalida dello sfratto, e provare l’effettivo danno subito, ad esempio attraverso proposte di acquisto o nuove locazioni non andate a buon fine.

 

Prove e testimonianze per dimostrare il danno

Il danno subito dal locatore può essere dimostrato con prove documentali, come proposte di acquisto o di locazione, e testimonianze di agenti immobiliari o collaboratori. Anche potenziali acquirenti o conduttori possono essere chiamati a testimoniare per confermare il loro interesse concreto nell’acquisto o nella locazione dell’immobile. Il locatore deve dimostrare l’opportunità economica persa a causa del ritardo nella riconsegna dell’immobile.

 

Danni ulteriori e consulenza tecnica d’ufficio

Se il danno derivante dal ritardo nella riconsegna dell’immobile ha altre cause, il locatore potrebbe richiedere una consulenza tecnica d’ufficio per determinare il danno effettivo. Recenti sentenze della giurisprudenza di legittimità hanno affermato che, in caso di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, il locatore ha diritto a quanto avrebbe conseguito se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l’utile ricavato o che avrebbe potuto ricavare con la normale diligenza.

 

Restituzione dell’immobile e obblighi del curatore in caso di fallimento

In caso di fallimento del conduttore, il curatore è responsabile della restituzione dell’immobile ai sensi dell’art. 1590. Se il curatore ritarda ingiustificatamente nella restituzione, è responsabile ai sensi dell’art. 1591. Tuttavia, il curatore non è responsabile per danni causati da opere illegittime realizzate dal conduttore prima del fallimento. L’obbligazione di restituzione richiede un’effettiva immissione dell’immobile nella disponibilità del locatore, in linea con l’art. 1220, che stabilisce che l’offerta deve essere seria, completa e tempestiva.

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