Piccola manutenzione: responsabilità e obblighi del conduttore

Distinzione tra riparazioni di piccola e grande manutenzione

Nel contesto delle locazioni immobiliari, è fondamentale comprendere la distinzione tra le riparazioni di piccola manutenzione, a carico dell’inquilino, e quelle di più ampia portata, di competenza del locatore. L’articolo 1576 del Codice Civile stabilisce che il locatore è tenuto a mantenere l’immobile in condizioni tali da poter servire all’uso convenuto, eseguendo tutte le riparazioni necessarie. Tuttavia, l’articolo 1609 c.c. precisa che le riparazioni di piccola manutenzione, derivanti da deterioramenti prodotti dall’uso, spettano al conduttore. Le riparazioni dovute a vetustà o caso fortuito, invece, rimangono a carico del locatore.

 

Obbligo del conduttore nell’esecuzione delle riparazioni

Il conduttore deve provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione necessarie per mantenere l’immobile in buone condizioni. Se il locatore intende richiedere il rimborso delle spese per danni dovuti all’omessa manutenzione, deve dimostrare che tali danni derivano dall’uso improprio dell’inquilino. Ad esempio, rientrano tra le piccole manutenzioni la pittura di pareti e infissi interni o la riparazione del flessibile del bidet che non comporti opere murarie. Al momento del rilascio dell’immobile, il conduttore è responsabile solo per i deterioramenti derivanti da un uso non conforme a quanto pattuito nel contratto.

 

Esclusione della responsabilità del conduttore per opere straordinarie

Non rientrano tra le riparazioni di piccola manutenzione quelle relative agli impianti interni alla struttura dell’immobile, come gli impianti elettrico, idrico e termico, che sono essenziali per il godimento dell’immobile stesso. La manutenzione straordinaria di tali impianti, nonché interventi come la levigatura del pavimento o la sostituzione di infissi esterni, spetta al locatore, poiché derivano da deterioramenti normali dovuti all’uso e alla vetustà.

 

Responsabilità del locatore e prova del danno

Il locatore, per ottenere il risarcimento dei danni causati dall’inquilino, deve fornire prove adeguate, come fotografie o video che mostrino le condizioni iniziali e finali dell’immobile, nonché testimonianze che confermino gli interventi di manutenzione eseguiti prima della locazione. Inoltre, i contratti di locazione spesso contengono clausole in cui il conduttore dichiara di aver ricevuto l’immobile in ottime condizioni e si impegna a restituirlo nello stesso stato.

 

Conclusioni

La gestione delle riparazioni di piccola manutenzione nelle locazioni immobiliari richiede una chiara comprensione dei rispettivi obblighi di conduttore e locatore. Mentre il conduttore è responsabile per i deterioramenti derivanti dall’uso, il locatore deve occuparsi delle riparazioni straordinarie e fornire prove concrete in caso di contestazioni. La corretta applicazione delle disposizioni del Codice Civile consente di prevenire controversie e garantire un uso equo e conforme degli immobili locati.

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