Danni all’Immobile in Affitto Causati da Terzi

Quando si affitta un immobile, è fondamentale comprendere le responsabilità e gli obblighi che ricadono sul conduttore, soprattutto in relazione ai danni causati da terzi. La normativa italiana, attraverso vari articoli del Codice Civile, stabilisce in modo chiaro le regole e le responsabilità che regolano il rapporto tra locatore e conduttore. Vediamo nel dettaglio cosa prevede la legge.

 

Doveri del Conduttore: Diligenza e Uso dell’Immobile

Secondo l’articolo 1587 del Codice Civile, il conduttore deve non solo pagare il canone di locazione nei termini convenuti, ma anche prendere in consegna l’immobile e utilizzarlo con la diligenza del buon padre di famiglia. Questo significa che deve servirsene in modo appropriato, rispettando l’uso determinato dal contratto o desumibile dalle circostanze. In un contesto condominiale, il conduttore deve mantenere l’integrità degli elementi di godimento, non alterare la forma dell’immobile, né eccedere nell’uso consentito, rispettando anche le norme del regolamento condominiale.
La diligenza del buon padre di famiglia, tuttavia, non implica la necessità di prevedere eventi imprevedibili o straordinari, ma solo quelli comuni e usuali. Di conseguenza, il diritto di godimento del conduttore non è illimitato e deve essere esercitato entro i confini stabiliti dal contratto o desumibili dalle circostanze.

 

Responsabilità per Perdita e Deterioramento dell’Immobile

L’articolo 1588 del Codice Civile prevede che il conduttore è responsabile per la perdita e il deterioramento dell’immobile causati da persone ammesse all’uso dello stesso. Questa responsabilità si estende a familiari, collaboratori, dipendenti, subconduttori e fornitori che utilizzano l’immobile con il consenso del conduttore, sia esso espresso o tacito. Tuttavia, non comprende i terzi che entrano nell’immobile per obbligo del loro ufficio o di propria iniziativa, come agenti di polizia o fattorini.
In caso di danni causati da terzi ammessi all’uso dell’immobile, la responsabilità del conduttore è collegata alle modalità con cui ha gestito l’uso della cosa locata. Il conduttore deve quindi vigilare sull’operato di queste persone, poiché la loro condotta rientra nella sua sfera di controllo.

 

Prova dei Danni e Risarcimento

Il locatore non può pretendere il risarcimento dei danni per le riparazioni dell’immobile senza dimostrare l’uso scorretto da parte dei terzi ospitati dal conduttore. Se manca una descrizione dello stato dell’immobile al momento della stipula del contratto, si presume che il conduttore l’abbia ricevuto in buono stato. È quindi onere del locatore dimostrare che i danni sono stati causati da un uso improprio e non dalla normale usura.
Nel corso di un eventuale processo, la prova dei danni può essere supportata da testimonianze o perizie tecniche che attestano le condizioni dell’immobile e le cause dei danni. Se viene provato che i danni superano il normale degrado dovuto all’uso conforme al contratto, il conduttore è obbligato a risarcire il locatore, coprendo il costo delle riparazioni necessarie.

 

Vigilanza e Controllo del Conduttore

Il conduttore, in virtù del controllo materiale dell’immobile, ha l’obbligo di vigilare e mantenere l’integrità della cosa locata. Questo obbligo si estende anche ai danni causati da terzi ammessi nell’immobile. Se i danni derivano da comportamenti di tali terzi, il conduttore ne è responsabile nei confronti del locatore, che può quindi richiedere il risarcimento.
In sintesi, la normativa italiana pone una chiara responsabilità sul conduttore per i danni causati all’immobile da terzi. Questa responsabilità è strettamente legata alle scelte e alla vigilanza del conduttore nell’uso dell’immobile, e il locatore può chiedere risarcimento solo dimostrando che i danni sono stati causati da un uso scorretto da parte di terzi ospitati dal conduttore.

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