Cassazione 2024: La Cedolare Secca Applicabile anche agli Affitti a Società

La recente sentenza n. 12395 della Corte di Cassazione, depositata il 7 maggio 2024, ha rappresentato una svolta significativa nel panorama fiscale italiano. La decisione della Corte ha stabilito che la cedolare secca può essere applicata anche quando l’inquilino è una società o un’impresa che affitta un immobile per uso abitativo dei propri dipendenti, clienti o fornitori. Questo pronunciamento contraddice l’interpretazione restrittiva dell’Agenzia delle Entrate, ampliando di fatto l’ambito di applicazione della tassazione agevolata sugli affitti.

 

La Sentenza della Cassazione

Il punto centrale della sentenza è la considerazione che la qualità del conduttore (inquilino) e la riconducibilità della locazione all’attività professionale del conduttore siano irrilevanti ai fini dell’applicabilità della cedolare secca, purché l’uso dell’immobile sia abitativo. In particolare, la Corte ha chiarito che l’esclusione prevista dall’art. 3, comma 6 del d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente ai locatori che agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale, e non ai conduttori.

Questa decisione si contrappone alla posizione del Fisco degli ultimi tredici anni, che aveva interpretato la normativa in maniera più restrittiva, escludendo l’applicazione della cedolare secca nei casi in cui il conduttore fosse una società o un professionista con partita IVA.

 

Il Caso di Studio

Il caso che ha portato alla sentenza riguardava un contribuente che aveva optato per la cedolare secca su un contratto di locazione stipulato con una società. L’immobile, situato a Milano, era destinato al legale rappresentante della società. L’Agenzia delle Entrate aveva notificato avvisi di liquidazione al locatore, ritenendo che l’applicazione della cedolare secca fosse inappropriata dato che il conduttore era una società e non una persona fisica.

La Corte di Cassazione, ribaltando la decisione della Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, ha dato ragione al contribuente. La sentenza ha sottolineato che l’essenziale era che l’uso dell’immobile fosse abitativo, non rilevando se il conduttore fosse una persona fisica o una società.

 

Interpretazione del Fisco e la Nuova Direzione della Cassazione

L’Agenzia delle Entrate ha sempre sostenuto che la cedolare secca, quale regime fiscale sostitutivo di IRPEF e altre imposte, non fosse applicabile alle abitazioni locate nell’esercizio di un’attività d’impresa o di professioni. Questo orientamento si basava sulla presunzione che qualsiasi contratto di locazione stipulato con un conduttore impresa implicasse una logica aziendale o strumentale, rendendo inapplicabile la tassazione agevolata.

La Cassazione, tuttavia, ha adottato un’interpretazione letterale della norma, che non fa riferimento alla natura del conduttore ma solo alla natura del locatore. Secondo la Corte, la norma parla di locazioni “effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni”, riferendosi ai locatori. Pertanto, un locatore persona fisica può optare per la cedolare secca anche se il conduttore è una società, purché l’immobile sia utilizzato per fini abitativi.

 

Implicazioni Future e Reazioni

La sentenza della Cassazione ha avuto un riscontro positivo da parte di Confedilizia, che ha sempre evidenziato le problematiche dell’interpretazione restrittiva del Fisco. Tuttavia, rimane da vedere come l’Agenzia delle Entrate reagirà a questa decisione. Fino ad ora, i contratti di locazione con cedolare secca stipulati con conduttori impresa sono stati bloccati al momento della registrazione. La speranza è che questa sentenza possa portare a un cambiamento nella prassi dell’Agenzia delle Entrate, facilitando l’accesso alla tassazione agevolata anche per i locatori che affittano a società per scopi abitativi.

La decisione della Cassazione potrebbe anche influenzare la redazione di futuri contratti di locazione. I locatori potrebbero sentirsi più sicuri nel stipulare contratti con società, sapendo che l’opzione per la cedolare secca è difendibile in sede legale. Allo stesso tempo, le imprese che necessitano di alloggi per i propri dipendenti potrebbero beneficiare di un mercato degli affitti più flessibile e conveniente.

 

Conclusioni

La sentenza n. 12395 della Corte di Cassazione rappresenta un’importante evoluzione nel campo della fiscalità degli affitti in Italia. Essa non solo contraddice una lunga tradizione interpretativa dell’Agenzia delle Entrate, ma apre nuove possibilità per i locatori privati di optare per la cedolare secca anche quando affittano a imprese. Questo cambiamento potrebbe portare a una maggiore chiarezza e a una riduzione dei contenziosi fiscali in futuro, con un impatto positivo sia per i locatori che per i conduttori.

Rimane da vedere come l’Agenzia delle Entrate adeguerà le proprie procedure e regolamenti in seguito a questa sentenza. Nel frattempo, la decisione della Cassazione offre una nuova speranza ai locatori che vogliono beneficiare della cedolare secca senza dover affrontare lunghe e costose dispute legali.

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