Tribunale di Roma: Simulazione e Nullità nel Contratto di Locazione

Il Tribunale Ordinario di Roma, sezione civile ha emesso una sentenza la n. 16242/2023 del 09-11-2023 su una controversia relativa ad una azione di simulazione in materia locatizia.

 

Il Contesto Legale

L’azione di simulazione nel contesto dei contratti di locazione è una questione delicata che coinvolge la validità del contratto stesso. Nel caso in esame, il ricorrente ha promosso l’azione sostenendo che il contratto di locazione, formalmente per uso abitativo, nascondeva in realtà un’intenzione diversa: quella di adibire l’immobile a studio professionale. Tale azione, secondo il ricorrente implicava una simulazione del contratto, onde ottenere vantaggi fiscali.

 

Le Richieste della Parte Ricorrente

Il ricorrente, ha chiesto al Tribunale di:

  1. Accertare e dichiarare la simulazione relativa del contratto di locazione, riconoscendo l’effettivo uso diverso dell’immobile e dichiarando l’inefficacia della risoluzione del contratto.
  2. Accertare e dichiarare l’intervenuta decadenza ai sensi dell’art. 80 della L. n. 392/78 che, in caso di mutamento della destinazione d’uso dell’immobile, prescrive l’esercizio dell’azione di risoluzione entro tre mesi dalla conoscenza del mutamento medesimo.
  3. Condannare il convenuto alla restituzione di un importo a titolo di canone errato.

Le Argomentazioni delle Parti

La parte ricorrente ha sostenuto che l’immobile, formalmente destinato ad uso abitativo, era stato invece utilizzato come studio professionale. Ha inoltre affermato che il locatore era consapevole di tale utilizzo sin dall’inizio. Tuttavia, durante l’istruttoria, le prove presentate non hanno confermato tali affermazioni.

Dall’altra parte, la resistente ha eccepito l’irrilevanza delle prove presentate dalla controparte, sostenendo che non vi era alcun accordo simulato e che il contratto era stato correttamente risolto a causa della violazione dell’uso concordato.

 

La Decisione del Tribunale

Dopo aver esaminato le prove e le argomentazioni delle parti, il Tribunale ha respinto le richieste della parte ricorrente per i seguenti motivi:

  1. Simulazione del Contratto: Non è stata dimostrata l’esistenza di un accordo simulato tra le parti. Le prove presentate non hanno confermato che il locatore fosse a conoscenza dell’uso diverso dell’immobile.
  2. Decadenza del Contratto: Non è stata dimostrata la decadenza del contratto ai sensi dell’art. 80 della L. 392/78. Le prove presentate non hanno dimostrato che il locatore fosse a conoscenza dell’uso improprio dell’immobile entro il termine previsto dalla legge.
  3. Errata Quantificazione del Canone: La quantificazione del canone concordato è stata considerata legittima. Il Tribunale ha accettato l’elaborato peritale che ha confermato la congruità del canone stabilito nel contratto.

 

Conclusioni

Questa sentenza evidenzia anche l’importanza di una corretta redazione dei contratti di locazione, onde evitare controversie e contestazioni future. In caso di dubbi sulla destinazione dell’immobile o sulle clausole contrattuali, è consigliabile cercare consulenza legale adeguata.

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