Locazioni: quando la richiesta di arretrati diventa abuso del diritto

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 16743/2001, ha stabilito un importante principio giuridico in materia di locazioni, mettendo in evidenza il concetto di “buona fede nell’esecuzione del contratto”. Il caso trattato riguardava una srl a gestione familiare che aveva concesso in locazione un appartamento di proprietà alla ex moglie di uno dei soci. Dopo diversi anni di inerzia nel richiedere i pagamenti dei canoni di locazione, la società aveva improvvisamente richiesto il pagamento di tutti gli arretrati, causando una controversia giudiziaria.

 

L’inerzia del locatore e l’affidamento del conduttore

La Corte di Appello di Milano, nell’accogliere parzialmente il ricorso del conduttore, ha considerato significativo il lungo periodo in cui il locatore non aveva richiesto i pagamenti. Dal momento della stipula del contratto nel 2004 fino al 2011, non c’era stata alcuna richiesta di pagamento dei canoni di locazione. Questa inerzia ha generato nell’affittuario un affidamento nella remissione del diritto di credito da parte del locatore, che è stato ritenuto un elemento rilevante dalla Corte.

 

L’esercizio abusivo del diritto

Secondo la Corte di Cassazione, la richiesta improvvisa di pagamento degli arretrati, dopo anni di inattività, costituisce un esercizio abusivo del diritto da parte del locatore. Tale comportamento, infatti, priva il conduttore del vantaggio di non essere soggetto a richieste di pagamento per un lungo periodo, generando una situazione di ingiustizia.

 

La nozione di “Verwirkung” e il diritto italiano

La Corte ha fatto riferimento alla “Verwirkung”, un concetto di matrice tedesca, per sottolineare che il ripensamento improvviso del locatore rispetto alla sua inattività può essere considerato un abuso del diritto. Questo principio può trovare applicazione anche nell’ordinamento italiano, soprattutto di fronte a un cambiamento repentino di condotta da parte del locatore.

 

La tutela dell’affidamento del conduttore

La Corte ha evidenziato che l’affidamento del conduttore nel non essere soggetto a richieste di pagamento può essere legittimamente protetto. Se il locatore non ha agito per un lungo periodo, il conduttore può ragionevolmente aspettarsi che la situazione rimanga invariata.

 

Conclusioni della sentenza

Secondo la Corte di Cassazione, la richiesta improvvisa di pagamento degli arretrati, senza un valido motivo che giustifichi tale cambiamento di condotta, costituisce un abuso del diritto. È importante che la valutazione di tale richiesta sia fatta tenendo conto del contesto e della relazione tra le parti coinvolte nel contratto di locazione.

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