La Penale per la Mancata Restituzione dell’Immobile Locato

La questione della restituzione della cosa locata è cruciale nei contratti di locazione, portando con sé una serie di obblighi e responsabilità per entrambe le parti coinvolte. Uno degli aspetti fondamentali è rappresentato dal risarcimento del danno nel caso in cui il conduttore non restituisca la cosa locata nei tempi previsti. Secondo l’art. 1591 del Codice Civile, il conduttore inadempiente è tenuto non solo a corrispondere il corrispettivo concordato fino alla restituzione, ma anche a risarcire il maggior danno subito dal locatore. Questo danno può essere previsto in forma di penale nel contratto di locazione.

 

La Vicenda della Società Locatrice

In un caso giudiziario recente, una società aveva concesso in affitto un esercizio bar annesso ad una stazione di servizio per un periodo di 6 anni, con possibilità di rinnovo tacito. Il contratto prevedeva una penale di 51,64 € per ogni giorno di ritardo nella restituzione della cosa locata dopo la disdetta. Nonostante la disdetta del contratto da parte della società locatrice, il conduttore non restituì l’azienda in tempo. La società locatrice, quindi, richiese al Tribunale non solo il pagamento della penale, ma anche il risarcimento per ogni giorno di ritardo fino alla restituzione effettiva.

La Questione della Penale e dei Canoni Versati

Il nodo cruciale della questione giuridica riguarda la possibilità di cumulo tra la penale contrattualmente stabilita e i canoni versati dal conduttore dopo la disdetta del contratto. La conduttrice ha sostenuto che la penale sarebbe stata dovuta solo se avesse riguardato l’obbligazione di pagamento dei canoni e non la ritardata consegna dell’azienda. Tuttavia, la Cassazione ha ribadito che, secondo l’art. 1591 c.c., il conduttore inadempiente è tenuto a risarcire il maggior danno, il quale può essere “forfetizzato” tramite una penale.

 

La Soluzione della Cassazione

La Cassazione ha respinto la tesi della conduttrice, sottolineando che l’obbligo di corrispondere una penale per la mancata restituzione della cosa locata è strettamente collegato all’inadempimento dell’obbligo di restituzione, come previsto dall’art. 1591 c.c. L’obiettivo della penale è quello di “forfetizzare” il maggior danno subito dal locatore a causa del ritardo nella restituzione, garantendo un risarcimento automatico.

Le Riflessioni Conclusive sull’Art. 1591 c.c.

In conclusione, la norma dell’art. 1591 c.c. stabilisce chiaramente che il conduttore in mora è tenuto a pagare il corrispettivo convenuto fino alla restituzione della cosa locata, oltre al risarcimento del maggior danno subito dal locatore. Questo risarcimento può essere liquidato tramite una penale, che rappresenta una forma di “indennità di occupazione” e assicura al locatore un risarcimento minimo in caso di ritardo nella restituzione. La penale concerne solo il maggior danno derivante dall’inadempimento dell’obbligo di restituzione, assorbendo il risarcimento previsto per i canoni versati dopo la disdetta del contratto.

In conclusione, il conduttore in ritardo nella restituzione dell’immobile è tenuto a corrispondere al locatore sia il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna sia il risarcimento del maggior danno subito, come previsto dall’art. 1591 c.c. La penale, se prevista, rappresenta uno strumento per “forfetizzare” questo danno, garantendo al locatore un risarcimento automatico senza necessità di dimostrare un danno effettivo.

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