Un caso di nullità relativa del contratto di locazione non registrato

Nell’ambito delle questioni legate ai contratti di locazione ad uso abitativo, la giurisprudenza italiana si trova a confrontarsi con un intricato panorama normativo, influenzato dalle recenti modifiche legislative e dalle interpretazioni della Suprema Corte.

La sentenza esaminata nel presente articolo n. 6794/2022 emessa dal Tribunale di Napoli si inserisce in questo contesto, trovando fondamento nel combinato disposto dell’art. 132 c.p.c. e dell’art. 429 c.p.c., così come modificato dalla legge n. 69, che ha introdotto importanti cambiamenti nella disciplina dei contratti di locazione.

 

La vicenda processuale

La sentenza 6794/2022 in oggetto deriva da una controversia tra un locatore e un conduttore, riguardante un contratto di locazione ad uso abitativo non registrato tempestivamente. Il locatore chiede lo sfratto per morosità e il recupero dei canoni di locazione non corrisposti, mentre il conduttore non si costituisce in giudizio.

 

L’evoluzione normativa e giurisprudenziale

Dalla legge n. 431/1998 alla legge n. 208/2015

La legge n. 431/1998 ha introdotto l’obbligo di forma scritta per i contratti di locazione ad uso abitativo, al fine di contrastare l’evasione fiscale nel settore. Le pronunce delle Sezioni Unite hanno confermato la nullità assoluta per i contratti non registrati.

Tuttavia, la legge n. 208/2015 ha modificato l’art. 13 della legge n. 431/1998, imponendo al locatore il termine perentorio di trenta giorni per la registrazione del contratto e consentendo al conduttore di agire per la riconduzione del contratto a condizioni conformi. Tale modifica ha sollevato dibattiti interpretativi sulla natura della nullità in caso di registrazione tardiva.

 

Interpretazioni e pronunce giurisprudenziali

Nullità assoluta o relativa?

La sentenza riflette un orientamento che considera la nullità come relativa, nonostante la mancata registrazione, consentendo al conduttore di agire per la riconduzione del contratto. Questo approccio mira a bilanciare gli interessi delle parti e a garantire la stabilità del mercato immobiliare.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9475/2021, ha confermato questa interpretazione, sottolineando l’intento legislativo di proteggere il conduttore e di evitare squilibri contrattuali.

Conclusioni della sentenza

Il Tribunale decide che il contratto di locazione in questione è valido nonostante la mancata registrazione tempestiva, applicando l’interpretazione della nullità relativa. Il conduttore è stato, pertanto, condannato al pagamento dei canoni di locazione arretrati e degli oneri condominiali, oltre agli interessi.

Le spese processuali sono dichiarate irripetibili, considerando il mutamento giurisprudenziale e la novità delle questioni discusse.

 

Conclusioni

La sentenza in esame riflette la complessità delle questioni giuridiche legate ai contratti di locazione ad uso abitativo e l’importanza delle recenti modifiche normative. L’interpretazione della nullità relativa da parte del Tribunale mira a garantire una giusta tutela delle parti e una stabilità del mercato immobiliare, nel rispetto degli interessi in gioco.

Recommended Posts