Società conduttrice cancellata dal registro delle imprese

La Corte di Cassazione, con la sua recente ordinanza n. 30832 del 06/11/2023, ha affrontato una questione cruciale riguardante la successione nei contratti di locazione, particolarmente interessante nel caso di una società s.r.l. cancellata dal registro delle imprese. In questo articolo, esamineremo da vicino la vicenda, la questione sollevata e la soluzione proposta dalla Suprema Corte.

 

La vicenda della controversia

La vicenda giudiziaria prende avvio quando i proprietari di un immobile commerciale decidono di concederlo in locazione a una società s.r.l. Tuttavia, successivamente la società viene cancellata dal registro delle imprese, rimanendo unico socio il quale, secondo i locatori, avrebbe interrotto il versamento dei canoni di locazione. Di conseguenza, i proprietari intimano lo sfratto al socio unico per morosità. Quest’ultimo, difendendosi in giudizio, sostiene che il contratto di locazione si sia automaticamente estinto a seguito della cancellazione della società dal registro delle imprese. Inizialmente il Tribunale accoglie la richiesta di risoluzione del contratto di locazione, condannando il socio unico al pagamento dei canoni arretrati. Tale decisione viene confermata anche in Corte di Appello.

 

La questione chiave: successione nei contratti di locazione

La questione centrale affrontata dalla Corte riguarda la successione nei contratti di locazione, soprattutto in caso di estinzione della società conduttrice. In base all’articolo 37 della legge n. 392/78, chi subentra nei rapporti obbligatori facenti capo all’ente estinto? Il socio unico, a seguito della cancellazione della società, può essere considerato il successore legale nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione? Questo è il dilemma affrontato dalla Corte di Cassazione.

 

La soluzione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha respinto il ricorso del socio unico, confermando la decisione dei giudici precedenti. La Cassazione ha chiarito che, in presenza della cancellazione della società conduttrice, il socio unico subentra automaticamente nelle obbligazioni contrattuali, inclusa quella relativa al pagamento dei canoni di locazione. Pertanto, l’intimazione di sfratto per morosità nei confronti del socio unico è legittima e fondata su un valido rapporto locatizio. La Corte ha anche sottolineato che l’articolo 37 della legge n. 392/78 condiziona la continuazione del rapporto locatizio unicamente alla titolarità astratta del diritto alla continuazione dell’attività, senza richiedere il fatto materiale della sua prosecuzione.

 

Conclusione

La decisione della Corte di Cassazione stabilisce un importante precedente in materia di successione nei contratti di locazione, specialmente quando una società conduttrice viene cancellata dal registro delle imprese. Tale decisione conferma che le obbligazioni contrattuali originariamente assunte dalla società estinta vengono trasferite automaticamente ai soci, e che la continuità dell’attività non è sempre necessaria per garantire la validità del rapporto locatizio.

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