Sfratto ed eccezione d’inadempimento a seguito di infiltrazioni

Il Tribunale di Roma, con la sentenza numero 10151 emessa il 22 giugno 2022, ha riportato l’attenzione sul dibattito concernente l’eccezione d’inadempimento nei contratti di locazione. Questa volta, il caso trattato dal giudice capitolino riguardava una controversia tra proprietario e conduttore, in cui il primo intentava un’azione di sfratto contro il secondo per il mancato pagamento dei canoni di locazione. Il conduttore, invece, opponeva l’eccezione d’inadempimento giustificando il mancato pagamento a causa delle infiltrazioni d’acqua presenti nell’appartamento, le quali ne compromettevano il godimento.
Il Tribunale di Roma, mediante la suddetta sentenza, ha stabilito che il conduttore non può giustificare il mancato pagamento dei canoni di locazione a causa delle infiltrazioni, a meno che queste non comportino una compromissione decisiva del godimento dell’immobile, rendendolo di fatto inabitabile. In altre parole, solo se le infiltrazioni sono così gravi da impedire sostanzialmente al locatore di fornire il godimento dell’immobile, il conduttore potrebbe essere esonerato dal pagamento dei canoni.

 

Il Principio dell’Eccezione d’inadempimento e i Canoni di Locazione

Secondo il Tribunale di Roma, nel caso specifico, la conduttrice, pur rimanendo nell’immobile locato nonostante le infiltrazioni, non aveva il diritto di sospendere la sua prestazione, in quanto tale inadempimento non era proporzionale a quello contestato al locatore. Pertanto, di fronte a tale inadempimento evidente, le mancanze lamentate dal locatore non potevano essere considerate, neanche in astratto, tali da compromettere in modo significativo l’equilibrio tra prestazione e controprestazione che caratterizza il contratto di locazione.
Inoltre, la convenuta non aveva dimostrato di essere stata privata dell’uso dell’immobile locato; al contrario, non aveva nemmeno proposto di restituire l’immobile al locatore, opponendosi invece al rilascio. Questo principio segue la consolidata giurisprudenza di legittimità, secondo cui l’inadempimento contrattuale deve essere valutato in base alla situazione obiettiva e non alla rappresentazione soggettiva delle parti.

 

La Giurisprudenza di Legittimità e l’Inadempimento Contrattuale

Il Tribunale di Roma si allinea alla giurisprudenza consolidata in materia di inadempimento contrattuale, che si fonda su due presupposti fondamentali: l’esistenza di un inadempimento dell’altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti. In applicazione di questo principio, se un conduttore continua a godere dell’immobile locato nonostante la presenza di vizi, non è legittimo che sospenda unilateralmente il pagamento del canone, poiché ciò non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore.

 

La Sospensione dell’Adempimento e il Sinallagma Contrattuale

Lo squilibrio nel sinallagma contrattuale può giustificare la sospensione dell’obbligazione da parte di una delle parti solo se l’inadempimento dell’altra parte incide in modo decisivo sull’equilibrio economico-sociale del contratto stesso. Nel caso analizzato dal Tribunale di Roma, la conduttrice non aveva fornito prove sufficienti di aver comunicato ai locatori la sua intenzione di sospendere la prestazione, in attesa di ricevere quella delle controparti.

 

Conclusioni

In sintesi, la sentenza del Tribunale di Roma riguardante l’eccezione d’inadempimento nei contratti di locazione conferma il principio secondo cui la sospensione dell’adempimento contrattuale da parte del conduttore è legittima solo se giustificata dalla gravità dell’inadempimento del locatore e se conforme ai principi di lealtà e buona fede. In questo caso specifico, il Tribunale ha chiarito che le infiltrazioni d’acqua lamentate non giustificavano la sospensione dei pagamenti dei canoni da parte del conduttore, in quanto non compromettevano in modo significativo il godimento dell’immobile locato.

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